Société civile  ·  Statuts sur mesure · Henry Royal

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Société civile à l'IR ou à l'IS
critères de choix, plus-values, biens de jouissance

Société civile à l'IR ou à l'IS — critères de choix

La société civile est soumise à l'IR par principe. Elle peut opter pour l'IS, ou y être soumise de plein droit si elle exerce une activité commerciale au sens fiscal. Ce choix est structurant : il détermine la fiscalité des revenus, des plus-values et de la transmission sur plusieurs générations.

Principe et exceptions

IR — régime de droit commun

Les résultats sont imposés entre les mains des associés proportionnellement à leurs droits. L'associé est imposé même si les bénéfices sont laissés dans la société. Pas d'impôt à la sortie des dividendes.

IS — option ou plein droit

  • ◈Option — révocable, sur demande (CGI 239)
  • ◈De plein droit — si activité commerciale fiscale (location meublée, MdB, promotion immo.) dépassant 10 % des recettes totales (CGI 206-2)
  • ◈CGI 238 bis K — si un associé personne morale à l'IS détient des parts de SC à l'IR, sa quote-part de bénéfice est soumise à l'IS

Critères de choix IR vs IS

Choisir l'IR quand…

  • ◈L'objectif est d'obtenir des liquidités — revenus fonciers perçus directement par les associés
  • ◈L'immeuble est un bien de jouissance — pas d'imposition sur l'usage à l'IR (CGI 15)
  • ◈L'exonération sur la résidence principale est souhaitée
  • ◈L'exonération des plus-values immobilières après 30 ans est un objectif — « 10 étages restent 10 étages »
  • ◈Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global (limite 10 700 €)
  • ◈Détention d'un contrat de capitalisation — pas d'imposition tant que le contrat capitalise

Choisir l'IS quand…

  • ◈L'objectif est de capitaliser — valoriser un patrimoine sur plusieurs générations sans distribuer
  • ◈La TMI des associés est élevée — IS à 15 % ou 25 % moins cher que l'IR
  • ◈L'immeuble a une valeur qui croît rapidement — l'IS permet l'amortissement comptable
  • ◈La société détient des participations dans des filiales IS — régime mère-fille possible
  • ◈Intégration fiscale souhaitée (CGI 223 A) — participation ≥ 95 %

Règle pratique. Passer de l'IR à l'IS est peu coûteux fiscalement. L'inverse — revenir de l'IS à l'IR — est coûteux voire impossible (imposition des plus-values latentes). Ce choix est donc quasi irréversible en pratique. Il faut l'anticiper dès la création.

Biens de jouissance — l'avantage décisif de l'IR

À l'IR, les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance sont exonérés d'impôt foncier (CGI 15). Pas d'imposition sur la valeur locative. À l'IS en revanche, la mise à disposition gratuite d'un bien à un associé constitue un acte anormal de gestion — la société doit intégrer un loyer fictif dans son résultat imposable, et l'associé est imposé sur un avantage en nature.

Jurisprudence récente — IS et mise à disposition gratuite
CAA Marseille, 17 oct. 2024, n° 22MA02917 — La mise à disposition gratuite d'un immeuble par une SC à l'IS constitue un acte anormal de gestion même si l'objet social l'autorise. La société est imposée sur les loyers fictifs.

Plus-values — comparaison IR / IS

Opération SC à l'IR SC à l'IS
Vente immeublePV immo. particuliers (CGI 150-U) — 19 % + 17,2 %, abattement 30 ans, exo résidence principaleIS 25 % — « 10 étages deviennent 4 étages »
Cession parts (prépondérance immo.)PV immo. particuliers (CGI 150 UB) — prix ajusté Quemener, abattement 30 ansPV mobilières (CGI 150-0 A) — PFU 30 % ou abattement 65 % après 8 ans
Apport d'immeuble à SCPV immo. des particuliers — droit fixe (gratuit) sur l'apport pur et simplePV immo. — TPF 6,32 % sauf engagement de conservation 3 ans → droit fixe 125 €

SC à l'IR et holding à l'IS — CGI 238 bis K

La combinaison SC à l'IR + holding IS est une structure courante pour l'immobilier professionnel. La SC loue les locaux à la société opérationnelle (loyer déductible chez l'opérationnelle). La quote-part de bénéfice revenant à la holding IS est soumise à l'IS chez elle (CGI 238 bis K) — pas chez la SC à l'IR.

Lien inter-sites
→ Immobilier professionnel et holding sur le site Holding patrimoniale.

Questions fréquentes

La société civile à l'IR peut-elle déduire l'amortissement de l'immeuble ?
Non — à l'IR, les revenus fonciers sont calculés sans amortissement des immeubles. C'est l'un des avantages de l'IS pour les sociétés qui souhaitent capitaliser : la dotation aux amortissements réduit le résultat imposable à l'IS, ce qui diminue le coût fiscal annuel. En contrepartie, lors de la vente de l'immeuble, la plus-value à l'IS est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements) — et non sur le prix d'acquisition. La fiscalité différée à l'IS peut être très lourde à la sortie.
La location meublée par une société civile entraîne-t-elle automatiquement l'IS ?
Oui — toute société civile qui exerce une activité de location en meublé, même de manière ponctuelle, est assujettie à l'IS de plein droit (CGI 206-2), car la location meublée est une activité commerciale au plan fiscal (CGI 35). Tolérance : si les recettes commerciales ne dépassent pas 10 % des recettes totales HT. La solution pour conserver l'IR : dissocier les murs (détenus par la SC à l'IR qui loue nu) de l'exploitation (réalisée par un exploitant personne physique ou SARL de famille qui pratique la location meublée).
Peut-on revenir de l'IS à l'IR après avoir opté pour l'IS ?
En théorie oui — l'option IS est révocable. Mais en pratique, le retour à l'IR déclenche une imposition sur les bénéfices et les plus-values latentes comme si la société avait cessé son activité à la date du changement de régime. La sortie de l'IS peut coûter très cher si la société a des réserves et des plus-values latentes importantes. C'est pourquoi ce choix doit être anticipé dès la création : passer de l'IR à l'IS est peu coûteux — l'inverse est souvent impossible économiquement.
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