Immeuble en détention directe ou société civile - comparaison
Détenir un immeuble directement ou via une société civile ont des conséquences juridiques et fiscales différentes. Le choix dépend des objectifs : transmission, protection du conjoint, capitalisation ou revenus immédiats... La société civile se rcommande dans la plupart des situations.
Comparaison juridique
| Immeuble direct | Société civile | |
|---|---|---|
| Pouvoirs usufruitier | Accord des nus-propriétaires pour les actes de disposition | Pleins pouvoirs selon les statuts ; le gérant gère librement les actifs |
| Droits de l'usufruitier | Loyers, habitation - gros travaux si refus du NP | Dividende librement réparti (revenus + plus-values) selon les statuts |
| Transmission | Donation-partage impossible sur bien indivis (Cass. civ. 1, 20 nov. 2013, n° 12-25681) | Donation-partage possible - attribution de parts en propre à chaque donataire. |
| Indivision | Unanimité pour les actes de disposition - tout indivisaire peut demander le partage | Pouvoirs confiés au gérant. L'indivisaire de parts ne vote pas mais a le droit de participer |
| Répartition des revenus | Loyers proportionnels à la quote-part indivise | Libre choix : capitaliser, distribuer, égalitairement ou non |
Comparaison fiscale
| Immeuble direct | SC à l'IR | SC à l'IS | |
|---|---|---|---|
| Revenus | Revenus fonciers | Revenus fonciers | IS 25 % puis PFU 30 % à la sortie |
| Plus-value immeuble | PV immobilières des particuliers (CGI 150-U) | PV immobilières des particuliers (CGI 150-U) | IS 25 % |
| Plus-value parts | N/A | PV immobilières si prépondérance immo. (CGI 150 UB) - exonération 30 ans | PV mobilières (CGI 150-0 A) - PFU 30 % ou IR abattement 65 % après 8 ans |
| IFI | Abattement 30 % résidence principale | Pas d'abattement 30 % (Cons. const., 17 janv. 2020) - mais décote illiquidité | Décote illiquidité |
| Dettes déductibles DMTG | Rarement (conditions strictes) | Dettes de la société déductibles sans condition | Dettes de la société déductibles sans condition |
SC à l'IR. Fiscalement, vendre les parts ou l'immeuble ?
En cas de vente, la société civile offre deux possibilités : la société vend l'immeuble ou les associés vendent les parts. Si la société à l'IR est à prépondérance immobilière (CGI 150 UB), la vente des parts suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, conduisant à l'exonération après 30 ans de détention.
La réponse est variable selon la comparaison entre
- le prix d’acquisition de l’immeuble ou des parts
- la durée de détention de l’immeuble ou des parts.
Le prix d’acquisition des parts est majoré de la quote-part des bénéfices déjà imposés (CE « Quemener », 16 févr. 2000, n° 133296)...
Mais pas des dépenses engagées pour la construction de l’immeuble, contrairement à la vente de l’immeuble (CAA Paris, 31 mars 2021, n° 20PA01456).
Vente des parts de SC à l'IR
- Prix d'acquisition des parts majoré des bénéfices déjà imposés (CE Quemener, 16 févr. 2000, n° 133296)
- Délai de détention : date d'acquisition des parts (pas de l'immeuble)
- Pas d'application du forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition
- Surtaxe immobilière dégressive par associé
Vente de l'immeuble par la SC
- Délai de détention : date d'acquisition de l'immeuble par la société
- Forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition applicable
- Surtaxe dégressive une seule fois
- L'acquéreur peut préférer les parts pour bénéficier du délai de détention de l'immeuble par la société
Conseil pratique. Créer une société civile à l'IR à la naissance de chaque enfant pour prendre date et faire courir le délai de 30 ans.
Exemple. 15 ans après sa création, la société achète l'immeuble : le délai de détention des parts est de 15 ans ; celui de l'immeuble est de 0 ans.
15 ans plus tard, le délai de détention des parts est de 30 ans ; celui de l'immezuble est de 15 ans.
La société civile est fiscalement à prépondérance immobilière (CGI 150 UB : l'immeuble représente plus de 50% de l'actif de la société depuis plus de 3 ans).
Si l'associé vend les parts, la plus-value est exonérée pour 30 ans de délai de détention ; si la société vend l'immeuble, le délai de détention de l'immeuble est de 15 ans.
L'acquéreur peut préférer acheter les parts pour bénéficier du délai de détention de l'immeuble par la société (15 ans, contra 0 ans s'il achète l'immeuble)
Résidence principale - SCI ou détention directe ?
La détention par SCI fait perdre certaines protections liées à la résidence principale - mais offre des avantages patrimoniaux décisifs :
Avantages de l'immeuble
- Protection du logement familial (C. civ. 215, al. 3)
- Droit viager au logement du conjoint survivant (C. civ. 764)
- Insaisissabilité de la résidence principale de l'entrepreneur individuel
- Abattement de 30 % de la base IFI (CGI 973)
- Abattement de 20 % sur les droits de succession (CGI 764 bis)
Avantages de la SCI
- Protection du survivant - quel que soit le régime matrimonial, il peut utiliser le logement gratuitement, le vendre, le louer
- Donation-partage possible, en gardant les pouvoirs
- Indivision sur les parts (et non sur l'immeuble) au premier décès
- Décote d'illiquidité sur les parts (IFI et DMTG)
- Exonération PV résidence principale applicable aux parts de SCI
Occupation gratuite de l'immeuble par un associé. Lorsqu’un associé occupe seul le bien immobilier détenu par la société, il est redevable d'une indemnité d'occupation, sauf s’il s’agit d’un prêt (prêt à usage ou ‘commodat’). Si l’objet social autorise le commodat, la décision relève de la gérance ; sinon, de la collectivité des associés. Prévoir expressément cette possibilité dans les statuts !
Commodat et société civile : ⬧ Cass. civ. 3, 25 avril 2007, n° 06-11833 ⬧ CA Rouen, 7 nov. 2013, n° 13/00693 ⬧ Cass. civ. 3, 11 févr. 2014, n° 13-11197 ⬧ Cass. civ. 3, 16 janv. 2020, n° 18-21394 ⬧ CA Nîmes, 25 août 2022, n° 19/02893 ⬧ Cass. civ. 3, 2 mai 2024, n° 22-24503 ⬧ CA Paris, 7 juill. 2026, n° 22/17232.
Questions fréquentes
Lorsque l’indivision porte sur des parts de société, il est possible de désigner un mandataire unique (art. 1844 al. 2) qui va prendre les décisions pour le compte des indivisaires. Les indivisaires n’ont pas le pouvoir de voter. La règle de l’unanimité ou des deux tiers est écartée.