Immeuble en détention directe ou société civile — comparaison
Détenir un immeuble directement ou via une société civile sont deux stratégies fondamentalement différentes sur le plan juridique et fiscal. Le choix dépend des objectifs : transmission, protection du conjoint, capitalisation ou revenus immédiats.
Comparaison juridique
| Immeuble direct | Société civile | |
|---|---|---|
| Pouvoirs usufruitier | Accord des nus-propriétaires pour les actes de disposition | Pleins pouvoirs selon les statuts ; le gérant gère librement les actifs |
| Droits de l'usufruitier | Loyers, habitation — gros travaux si refus du NP | Dividende librement réparti (revenus + plus-values) selon les statuts |
| Transmission | Donation-partage impossible sur bien indivis (Cass. civ. 1, 20 nov. 2013, n° 12-25681) | Donation-partage possible — attribution de parts en propre à chaque donataire. Don manuel possible |
| Indivision | Unanimité pour les actes de disposition — tout indivisaire peut demander le partage | Pouvoirs confiés au gérant. L'indivisaire de parts ne vote pas mais a le droit de participer |
| Répartition des revenus | Loyers proportionnels à la quote-part indivise | Libre choix : capitaliser, distribuer, égalitairement ou non |
Comparaison fiscale
| Immeuble direct | SC à l'IR | SC à l'IS | |
|---|---|---|---|
| Revenus | Revenus fonciers | Revenus fonciers (transparence fiscale) | IS 25 % puis PFU 30 % à la sortie |
| Plus-value immeuble | PV immobilières des particuliers (CGI 150-U) | PV immobilières des particuliers (CGI 150-U) | IS 25 % |
| Plus-value parts | N/A | PV immobilières si prépondérance immo. (CGI 150 UB) — exonération 30 ans | PV mobilières (CGI 150-0 A) — PFU 30 % ou abattement 65 % après 8 ans |
| IFI | Abattement 30 % résidence principale | Pas d'abattement 30 % (Cons. const., 17 janv. 2020) — mais décote illiquidité | Décote illiquidité |
| Dettes déductibles DMTG | Rarement (conditions strictes) | Dettes de la société déductibles sans condition | Dettes de la société déductibles sans condition |
Vendre les parts ou vendre l'immeuble ?
Le choix entre céder les parts de la SC ou faire vendre l'immeuble par la société dépend de la comparaison entre le prix d'acquisition et la durée de détention respective. Éléments-clés :
Vente des parts de SC à l'IR
- Prix d'acquisition des parts majoré des bénéfices déjà imposés (jurisprudence CE Quemener, 16 févr. 2000, n° 133296)
- Délai de détention : date d'acquisition des parts (pas de l'immeuble)
- Surtaxe immobilière dégressive par associé
- Pas d'application du forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition
Vente de l'immeuble par la SC
- Délai de détention : date d'acquisition de l'immeuble par la société
- Forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition applicable
- Surtaxe dégressive une seule fois
- L'acquéreur peut préférer les parts pour bénéficier du délai de détention de l'immeuble par la société
Conseil pratique. Créer la société civile à la naissance de chaque enfant pour prendre date et faire courir le délai de 30 ans. L'enfant est majoritaire en capital, minoritaire en pouvoirs. Quand la société achète l'immeuble 15 ans plus tard, le délai de détention des parts est déjà de 15 ans — l'acquéreur des parts bénéficiera d'un délai de détention de l'immeuble de 15 ans dès l'achat.
Résidence principale — SCI ou détention directe ?
La détention par SCI fait perdre certaines protections liées à la résidence principale — mais offre des avantages patrimoniaux significatifs :
Ce que la SCI fait perdre
- Abattement de 30 % de la base IFI (CGI 973)
- Abattement de 20 % sur les droits de succession (CGI 764 bis)
- Protection du logement familial (C. civ. 215, al. 3)
- Droit viager au logement du conjoint survivant (C. civ. 764)
- Insaisissabilité de la résidence principale de l'entrepreneur individuel
Ce que la SCI apporte en échange
- Protection du survivant — quel que soit le régime matrimonial, il peut utiliser le logement gratuitement, le vendre, le louer
- Donation-partage possible, en gardant les pouvoirs
- Indivision sur les parts (et non sur l'immeuble) au premier décès
- Décote d'illiquidité sur les parts (IFI et DMTG) : jusqu'à 10 % par critère (CA Montpellier, 7 nov. 2023, n° 23/01048)
- Exonération PV résidence principale applicable aux parts de SCI
Occupation gratuite par un associé. Lorsque les statuts d'une SCI ne prévoient pas la mise à disposition gratuite d'un immeuble au profit des associés, le gérant ne peut la décider seul — une autorisation collective est requise à l'unanimité (Cass. civ. 3, 25 avril 2007, n° 06-11833). Prévoir expressément cette possibilité dans les statuts.
Questions fréquentes
Est-il préférable fiscalement de créer la société civile avant ou après l'acquisition de l'immeuble ?
Avant ou au moment de l'acquisition — c'est la solution optimale. Si la société est créée après l'acquisition de l'immeuble, l'apport de l'immeuble à la société entraîne une imposition de la plus-value comme une vente. De plus, des droits de mutation peuvent être dus. En revanche, si la société est créée avant et acquiert directement l'immeuble, il n'y a qu'une seule imposition lors de la vente finale, et le délai de détention commence à courir à partir de la date d'acquisition par la société.
Comment s'applique la jurisprudence Quemener au calcul de la plus-value sur les parts ?
La jurisprudence CE Quemener (16 févr. 2000, n° 133296) prévoit que le prix d'acquisition des parts d'une SC à l'IR est majoré de la quote-part des bénéfices déjà imposés entre les mains de l'associé et laissés dans la société, et minoré des déficits déduits et des distributions. Ce correctif évite une double imposition — sans lui, l'associé serait imposé une première fois sur les revenus courants de la société et une seconde fois sur la plus-value à la cession. Le correctif s'applique également à la cession de l'usufruit de parts de SC (CAA Paris, 27 sept. 2023).
La SCI peut-elle se porter caution pour un emprunt d'un associé ?
Oui si la possibilité est inscrite dans l'objet social ou décidée à l'unanimité des associés. La jurisprudence Cass. com., 2 nov. 2016, n° 16-10363 a précisé que pour que le cautionnement ne soit pas contraire à l'intérêt social, il suffit que la société tire profit de son engagement, quels que soient les risques encourus. En pratique, toujours prévoir dans l'objet social la faculté de se porter caution et exiger une contrepartie identifiable pour la société.