Vendre à soi-même : OBO
holding de rachat, société civile, abus de droit

L'« owner buy out » (OBO) consiste à vendre des titres ou des immeubles à une société que l'on contrôle. Le vendeur perçoit des liquidités et paie l'impôt sur la plus-value ; la société emprunte pour payer le prix et rembourse avec les revenus des biens acquis. L'opération permet de rééquilibrer le patrimoine entre biens professionnels et biens privés, d'ouvrir le capital en conservant le contrôle ou de préparer une transmission.

• ◈Le dirigeant apporte une partie de ses titres à une holding à l'IS, avec report d'imposition de la plus-value, et lui vend une autre partie, avec imposition de la plus-value.
• ◈La holding emprunte et rembourse avec les dividendes de la filiale, exonérés par le régime mère-fille si elle détient au moins 5 % du capital, sauf quote-part de frais et charges de 5 % (CGI 145 et 216).
• ◈Sans intégration fiscale, faute de 95 % du capital ou du fait de l'amendement Charasse, les intérêts ne sont pas déductibles du résultat de la filiale.
• ◈La filiale doit dégager durablement des bénéfices pour rembourser le crédit sans compromettre son développement.
• ◈La cession ultérieure de la filiale par la holding relève du régime des titres de participation (CGI 219, I, a quinquies).

Exemple. Un dirigeant détient avec sa famille la société C, créée avec un capital de 5, qui vaut 100. Il vend 49 % de C pour 49 à une holding H dont il détient 51 % ; les autres associés de H, famille, collaborateurs ou investisseurs, souscrivent le solde. H finance l'achat par 24 de capitaux propres et 25 d'emprunt.

Le dirigeant perçoit 49, paie 18 d'impôt et investit 12,24 dans H : son patrimoine privé s'accroît de 18,76. Il contrôle C à 100 %, directement à 51 % et par H à 49 %, avec un intérêt économique de 76 %. Les dividendes de C qui remboursent l'emprunt de H ne sont plus imposés à l'IR chez lui. L'opération doit répondre à un objectif économique, rééquilibrer le patrimoine, recomposer l'actionnariat ou assurer la pérennité de l'entreprise.

Oui. Monsieur et Madame, très investis en immobilier, veulent diversifier leur patrimoine sans se séparer de leurs immeubles ; ils n'ont pas besoin de revenus avant leur retraite, dans quinze ans. Ils créent une société civile au capital de 100 000 € et lui vendent, après purge du droit de préemption urbain, des immeubles locatifs de 1 000 000 €, de préférence exonérés de plus-value et sans crédit en cours. La société emprunte 900 000 € in fine à 4 % sur 15 ans ; les immeubles rapportent 4,5 % net. Les 900 000 € placés en assurance-vie à 4 % garantissent le prêt et valent 1 620 000 € quinze ans plus tard. Les associés apportent alors 900 000 € en compte courant pour rembourser le prêt ; il leur reste 720 000 €, et le compte courant est remboursé par les loyers.

• ◈La vente supporte l'impôt sur la plus-value du vendeur et les droits de mutation de la société.
• ◈Les intérêts de l'emprunt de la société sont déductibles des revenus fonciers des associés ; les intérêts des avances et prêts des associés à la SCI affectés à l'immeuble le sont aussi (CE, 28 mars 2014, n° 350816).
• ◈Pour l'IFI, la dette contractée par la société pour acquérir un bien auprès de ses associés n'est pas déductible de la valeur des parts (CGI 973, II).

Le parent vend un immeuble ou des titres à une société civile à capital faible détenue majoritairement par un enfant, qui souscrit au capital avec des fonds ne provenant pas d'une donation du parent. La société emprunte, auprès d'une banque et le cas échéant d'une holding à l'IS associée qui se porte caution, et rembourse avec les revenus. La vente, qui supporte les droits de 5 %, n'est pas soumise à la réserve héréditaire et au rapport successoral.

Si le résultat de la SCI à l'IR est attribué à la holding associée à l'IS, il est déterminé selon les règles de l'IS (CGI 238 bis K). Une répartition inégalitaire utilisée à des fins principalement fiscales, pour être imposé à l'IS pendant la détention puis à l'IR à la vente, relève de l'abus de droit.

Le contribuable peut choisir la voie la moins imposée (CE, 16 avr. 1969, n° 68662) ; l'administration apprécie l'architecture d'ensemble du schéma (CE, 19 juin 2020, n° 418452). L'abus de droit vise l'acte fictif et l'acte au but exclusivement fiscal (LPF L 64) ou principalement fiscal (LPF L 64 A) ; il entraîne les droits, l'intérêt de retard et une majoration de 40 % ou 80 %. Il est écarté si l'administration consultée n'a pas répondu dans les six mois (LPF L 64 B).

La vente de la nue-propriété à un successible en ligne directe est présumée être une donation imputable sur la quotité disponible (C. civ. 918) ; la présomption ne s'applique pas à la vente à une société détenue par le successible (Cass. civ. 1, 30 sept. 2009, n° 08-17411).

Vente à prix majoré d'un bien personnel à sa société : l'écart significatif de prix et l'intention libérale, présumée entre parties liées, constituent un avantage occulte imposé en revenu distribué (CGI 111, c), avec une majoration de 40 % (CE, 28 févr. 2001, n° 199295 ; CE, 5 oct. 2016, n° 390700 ; CE, 25 oct. 2023, n° 466532 ; CAA Paris, 14 sept. 2026, n° 25PA01360).

• ◈Vendre à la valeur vénale.
• ◈Assurer le fonctionnement régulier de la société : comptabilité, assemblées, compte bancaire propre.
• ◈Écarter les montages sans autre but que d'éluder l'impôt ; examiner d'abord les objectifs et conséquences économiques, civiles et financières.
• ◈Exposer dans les actes les motivations économiques et patrimoniales de l'opération.