Éviter les problèmes de l'indivision
société civile, indivision organisée, mandat à effet posthume

Plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un bien, chacune pour une quote-part. L'indivision naît d'une succession, de la dissolution d'une communauté jusqu'à sa liquidation, d'une acquisition à deux en régime séparatiste, de la donation d'un bien non partageable ou de la dissolution d'une société. Elle dure jusqu'au partage.

• ◈Maintien judiciaire : tout indivisaire peut obtenir un sursis au partage de deux ans au plus si le partage immédiat nuit à la valeur des biens (C. civ. 820). Le juge peut maintenir l'indivision de l'entreprise familiale, du local professionnel ou du local d'habitation jusqu'à la majorité du plus jeune descendant ou jusqu'au décès du conjoint, pour cinq ans au plus renouvelables (C. civ. 821).
• ◈Sortie : les indivisaires titulaires des deux tiers des droits peuvent obtenir l'autorisation de vendre un bien par licitation, sauf atteinte excessive aux droits des autres (C. civ. 815-5-1) ; le juge peut autoriser un indivisaire à vendre seul si l'intérêt commun le justifie (C. civ. 815-6 ; Cass. civ. 1, 4 déc. 2013, n° 12-20158), dans les conditions modifiées par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026.

• ◈Pouvoirs partagés : un indivisaire seul pour les actes conservatoires (C. civ. 815-2) ; les deux tiers des droits pour les actes d'administration, le mandat général d'administration, les baux d'habitation ou la vente de meubles pour payer les dettes ; l'unanimité pour les autres actes de disposition (C. civ. 815-3).
• ◈Instabilité : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision, chacun peut demander le partage à tout moment (C. civ. 815), ce qui peut conduire à la vente forcée d'un immeuble dans de mauvaises conditions.
• ◈Le juge peut autoriser un indivisaire à agir seul si le refus d'un autre met en péril l'intérêt commun (C. civ. 815-5), ou prescrire des mesures urgentes (C. civ. 815-6) : indivision déficitaire, travaux importants, droits de succession à payer.

Au décès d'un associé, ce ne sont pas les biens qui sont indivis, mais les parts. Le gérant continue de gérer seul le patrimoine social, dans la limite de l'objet social.

• ◈Indivision de droit commun : unanimité pour les actes de disposition ; partage à tout moment ; loyers répartis à proportion des droits.
• ◈Indivision des parts : le gérant gère seul ; seul le mandataire des indivisaires vote ; les clauses d'agrément, d'inaliénabilité et d'exclusion maîtrisent les entrées et les sorties ; la société capitalise ou distribue librement, égalitairement ou non.

Le mandataire des parts indivises

Les copropriétaires d'une part indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi eux ou en dehors d'eux ; en cas de désaccord, il est désigné en justice (C. civ. 1844, al. 2). L'indivisaire ne vote pas, mais il est associé (Cass. com., 30 janv. 2001, n° 98-11930), participe aux décisions collectives (Cass. com., 21 janv. 2014, n° 13-10151) et a droit à l'information (C. civ. 1855 ; Cass. civ. 3, 27 juin 2019, n° 18-17662). L'indivision elle-même n'est pas associée (Cass. civ. 1, 6 févr. 1980, n° 78-12513).

• ◈À défaut de clause, le mandataire est désigné à l'unanimité, non à la majorité des deux tiers ; en cas de désaccord, par le juge, cette règle étant d'ordre public (Cass. civ. 1, 15 déc. 2010, n° 09-10140).
• ◈Le juge le choisit pour son implication dans la sauvegarde des intérêts sociaux (Cass. com., 10 juill. 2012, n° 11-21789).
• ◈Les statuts peuvent désigner le mandataire ou fixer son mode de désignation (C. civ. 1844, al. 4), mais ne peuvent supprimer le mandataire ni le recours au juge.
• ◈Si le retrait est soumis à agrément et que celui-ci est refusé, les indivisaires ne peuvent obtenir le partage.
• ◈Après la dissolution d'une communauté, seule la valeur des parts entre dans l'indivision post-communautaire, non la qualité d'associé (Cass. civ. 1, 12 juin 2014, n° 13-16309 ; Cass. civ. 1, 9 juill. 1991, n° 90-12503).

L'indivision conventionnelle à durée indéterminée peut être dissoute à tout moment, sans mauvaise foi ni contretemps ; à durée déterminée, elle ne peut l'être avant le terme que pour justes motifs (C. civ. 1873-3).

• ◈Société civile : créée par deux personnes ; le fondateur se nomme gérant, irrévocable si les statuts le prévoient ; durée jusqu'à 99 ans ; dividende inégalitaire possible ; agrément des entrants ; un mineur ou un majeur protégé peut être associé.
• ◈Indivision conventionnelle : accord de tous ; gérant nommé à la majorité ou à l'unanimité, révocable ; durée de cinq ans au plus renouvelable ; répartition inégalitaire à l'unanimité ; cession libre sous réserve du droit de préemption ; impossible en présence d'un mineur ou d'un incapable.

Le futur défunt peut désigner un mandataire, héritier ou non, personne physique ou morale, sauf le notaire de la succession, pour administrer tout ou partie de sa succession (C. civ. 812 et suivants). Les héritiers restent propriétaires mais perdent la gestion. Le mandat est utile pour un héritier mineur, un majeur protégé ou un héritier prodigue.

• ◈Il doit être justifié par un intérêt sérieux et légitime, précisément motivé (C. civ. 812-1-1), sous le contrôle du juge.
• ◈Sa durée est de deux ans, ou de cinq ans prorogeables en raison de l'inaptitude, de l'âge des héritiers ou de la gestion de biens professionnels.
• ◈Le mandataire ne fait que des actes de conservation et d'administration, jamais de disposition.
• ◈Le mandat est fragile : il prend fin si les héritiers vendent les biens visés ou si l'intérêt sérieux disparaît.

La société civile, constituée par les associés, ou par les seuls parents pour des enfants mineurs, dure jusqu'à 99 ans ; le gérant, irrévocable si les statuts le prévoient, peut disposer des biens dans la limite de l'objet social.