Transmettre l'entreprise sans désavantager les autres enfants
L'entreprise est transmise à l'enfant apte à la diriger ; les autres reçoivent des parts de la société civile qui détient l'immobilier, par donation-partage ou testament. La solution évite l'indivision entre héritiers au décès du chef d'entreprise, qui conduit souvent à la vente de l'entreprise.
Exemple
un père de trois enfants détient 1 600 000 € : entreprise 700 000 €, immobilier professionnel 200 000 €, biens privés 700 000 €. L'enfant repreneur peut recevoir sa réserve (400 000 €) et la quotité disponible (400 000 €), soit 800 000 €. Sans société civile, l'entreprise et ses murs (900 000 €) empiètent de 100 000 € sur la réserve des deux autres enfants, ce qui oblige à ouvrir le capital. Avec une société civile qui détient l'immobilier (200 000 €), le repreneur reçoit l'entreprise (700 000 €) et 100 000 € pour payer les droits ; les deux autres se partagent la résidence (300 000 €), les parts de la société civile (200 000 €) et le solde (300 000 €).L'immobilier d'entreprise et le pacte Dutreil
L'immeuble d'exploitation détenu directement par le dirigeant ou par une société civile, sans être inscrit à l'actif de la société d'exploitation, ne bénéficie pas de l'abattement de 75 % du pacte Dutreil (Rép. min. n° 10021, JOAN 15 juill. 2004). Inscrit à l'actif, il en bénéficie. Dans les deux cas, il peut être exonéré d'IFI comme bien professionnel.
Apporter l'immeuble ou les parts de la SCI ?
- La société civile à l'IR apporte l'immeuble à la société d'exploitation à l'IS et reçoit des titres : elle devient holding de la société d'exploitation. La plus-value relève du régime des particuliers, calculée sur la durée de détention de l'immeuble, sans sursis (CGI 150 U) ; l'apport supporte les droits d'enregistrement d'environ 5,8 %, sans régime de faveur.
- L'associé apporte les parts de la SCI à la société d'exploitation : celle-ci devient la holding de la SCI. La plus-value bénéficie d'un sursis d'imposition (CGI 150 UB, II) et se calcule sur la durée de détention des parts ; les droits d'enregistrement de 5 % s'appliquent (CGI 726), le régime de faveur du droit fixe étant exclu pour une SCI qui loue sans exercer elle-même d'activité professionnelle.
Holding à l'IS, filiale à l'IR et inversement
- Holding à l'IS, société civile à l'IR : la quote-part de résultat de la société civile revenant à la holding est déterminée selon les règles de l'IS (CGI 238 bis K, I). Les amortissements sont déductibles, mais les plus-values immobilières sont taxées à l'IS, sans exonération pour durée de détention. Les dividendes de la société civile ne sont pas imposés une seconde fois.
- Associé à l'IR, société à l'IS : la société acquitte l'IS ; les dividendes sont imposés chez l'associé comme revenus de capitaux mobiliers.
Questions fréquentes
L'immeuble d'exploitation détenu par une SCI bénéficie-t-il du pacte Dutreil ?
Non, s'il n'est pas inscrit à l'actif de la société d'exploitation (Rép. min. n° 10021, JOAN 15 juill. 2004).
Pourquoi loger l'immobilier dans une société civile lors de la transmission de l'entreprise ?
Pour attribuer l'entreprise au repreneur et les parts de la société civile aux autres enfants, sans indivision ni atteinte à leur réserve.
L'apport des parts de SCI à la société d'exploitation est-il imposé ?
La plus-value bénéficie d'un sursis d'imposition (CGI 150 UB, II) ; l'apport supporte les droits d'enregistrement de 5 %.