Le schéma et son écueil
Le crédit-bailleur (la banque) est propriétaire ; le crédit-preneur, entreprise ou SCI, loue l'immeuble avec une option d'achat. Lorsque la SCI prend l'immeuble en crédit-bail et le sous-loue à l'entreprise :
- la sous-location nue relève des BNC : la SCI à l'IR est possible, l'IS est préférable ;
- la sous-location de locaux équipés relève des BIC : la SCI est à l'IS ; la sous-location commerciale ne peut en outre être exercée par une société civile au plan civil.
La levée de l'option d'achat
À la levée de l'option, la SCI devient propriétaire et passe de la sous-location (BNC) à la location de son propre bien (revenus fonciers). Ce changement d'activité rend la plus-value immédiatement imposable comme plus-value professionnelle à court terme (CGI 39 duodecies ; CE, 4 mars 2015, n° 360508 ; CE, 19 déc. 2008, n° 304781).
- Montant : valeur vénale de l'immeuble à la levée de l'option, augmentée des loyers déduits excédant les amortissements qui auraient été pratiqués en cas d'acquisition directe, diminuée du prix d'option.
- Lorsque la SCI à l'IR est détenue par une société à l'IS, la plus-value reste une plus-value BNC à court terme : le fait générateur s'apprécie au niveau de la SCI (CAA Versailles, 9 févr. 2023, n° 20VE02886 ; CE, 24 nov. 2014, n° 363556).
Atténuer l'imposition
- opter pour l'IS avant la levée de l'option ;
- opter, dans l'acte de levée, pour le report d'imposition (CGI 93 quater, IV), qui prend fin à toute cession de l'immeuble ou des parts et à la dissolution de la société.
La durée de détention des parts court de la création de la société, celle de l'immeuble de la levée de l'option.
IFI
Les parts d'une SCI qui sous-loue des immeubles pris en crédit-bail ne relèvent pas du régime des biens professionnels (Rép. min. n° 7287, JOAN 8 juill. 2008).