Assurer des revenus complémentaires
La société civile détient l'immobilier et le loue à l'entreprise moyennant un loyer correspondant à la valeur locative. Son bénéfice, constitué des loyers diminués des charges et des intérêts d'emprunt, est capitalisé ou distribué selon le capital ou les règles statutaires.
- Société à l'IR : le bénéfice, distribué ou non, est un revenu foncier pour les associés.
- Société à l'IS : le dividende est un revenu de capitaux mobiliers.
Société à l'IS : attention aux revenus distribués
- Les sommes mises à la disposition des associés, directement ou par personne interposée, à titre d'avance, de prêt ou d'acompte, sont présumées distribuées, sauf preuve d'un prêt avec intérêts régulièrement constaté avant la remise des fonds (CGI 111, a ; CE, 25 avril 2003, n° 181719 ; CE, 26 janv. 2011, n° 314000 ; CE, 11 févr. 2022, n° 455794).
- Les sommes inscrites au compte courant d'un associé sont un revenu distribué (CGI 109, 1, 2°), même en cas d'erreur comptable (CAA Toulouse, 12 sept. 2024, n° 23TL01795), sauf preuve d'une contrepartie pour la société ou de l'indisponibilité des sommes ; la décision d'indisponibilité ne doit pas émaner de l'associé bénéficiaire.
Protéger l'immobilier contre les créanciers de l'entreprise
En cas de procédure collective contre l'entreprise, l'immeuble détenu par la société civile est en principe préservé. Le juge peut toutefois étendre la procédure à la société civile en cas de confusion des patrimoines ou de fictivité (C. com. L 621-2), ou engager la responsabilité des dirigeants pour faute de gestion ayant contribué à l'insuffisance d'actif (C. com. L 651-2).
La confusion des patrimoines suppose un mélange des comptes ou des relations financières anormales (Cass. com., 26 mai 2010, n° 09-66615 ; Cass. com., 11 févr. 2014, n° 13-12270 ; Cass. com., 27 sept. 2016, n° 14-29278 ; Cass. com., 16 janv. 2019, n° 17-20725 ; Cass. com., 26 mars 2025, n° 24-10254) :
- loyers excessifs, renonciation aux loyers ;
- enrichissement de la société civile au détriment de l'entreprise ;
- aménagements financés par l'entreprise et acquis à la société civile sans indemnité.
L'absence prolongée de recouvrement des loyers, jointe à des travaux financés sans contrepartie par la société d'exploitation, a conduit à étendre sa liquidation judiciaire à la SCI (CA Montpellier, 8 sept. 2026, n° 26/00463). La confusion s'apprécie indépendamment de l'identité des associés ou des liens familiaux.
Règles de conduite
- établir un bail et préciser la répartition des charges ;
- ne pas abandonner ni suspendre les loyers sans contrepartie ou sans procédure de recouvrement ;
- comptabiliser chaque avance de fonds et justifier les comptes courants ;
- ne pas faire régler par une société les factures de l'autre.