Les solutions
Mariage (régime communautaire, donation entre époux, avantages matrimoniaux, réversion d'usufruit), libéralité dans la limite de la quotité disponible, tontine, assurance-vie et assurance décès, prêt à usage, société civile : gérance successive, parts de préférence, démembrement croisé des parts, quasi-usufruit sur les parts.
Le logement du survivant
Couples mariés
- Droit temporaire au logement et au mobilier pendant les douze mois qui suivent le décès (C. civ. 763).
- Droit viager d'habitation et d'usage du mobilier, sauf privation par testament authentique (C. civ. 764).
Le logement détenu par une société civile appartient à la société, non aux époux : le survivant ne bénéficie de ces droits que si les époux ont conclu avec la société un bail ou une convention d'occupation (Rép. min. n° 39324, JOAN 25 janv. 2005).
Concubins
Pas d'attribution préférentielle du logement, sauf pour les partenaires pacsés ; aucun droit légal dans la succession, ni quotité disponible spéciale. Le conjoint et le partenaire pacsé sont exonérés de droits de succession ; le concubin est taxé à 60 % après un abattement de 1 594 €.
Le legs
- Legs en pleine propriété, dans la limite de la quotité disponible.
- Legs en usufruit : chacun lègue à l'autre l'usufruit de sa quote-part du logement ; l'assiette des droits est limitée à l'usufruit.
- Legs du droit d'usage et d'habitation : droit d'habiter, sans céder ni louer ; sa valeur fiscale est de 60 % de l'usufruit.
La tontine
Les acquéreurs stipulent que le bien appartiendra au survivant, réputé seul propriétaire depuis l'acquisition. Contrat aléatoire à titre onéreux, elle suppose une participation égalitaire au financement et des chances de survie identiques (Cass. civ. 1, 14 déc. 2004, n° 02-11088).
- Tontine sur l'immeuble : droits de mutation à titre gratuit (CGI 754 A), sauf pour l'habitation principale commune d'une valeur inférieure à 76 000 €.
- Tontine sur les parts : l'article 754 A ne vise que les clauses insérées dans un contrat d'acquisition en commun ; une clause statutaire de tontine entraîne seulement des droits de mutation à titre onéreux de 5 % sur les parts recueillies (CA Chambéry, 18 nov. 2003, n° 02-926). Un troisième associé écarte le risque de nullité d'une société réputée constituée par un seul associé (C. civ. 1832).
- Inconvénients : partage impossible, résiliation bloquée en cas de discorde, crédit difficile à obtenir ; le survivant n'est pas tenu de la dette du défunt et ne peut la déduire (Cass. com., 8 nov. 2005).
Le prêt à usage (commodat)
Prêt gratuit par lequel le prêteur livre une chose à l'emprunteur, qui la rend après s'en être servi (C. civ. 1875 à 1891). Les héritiers du prêteur sont tenus par le contrat. À durée déterminée, la restitution ne peut être exigée avant le terme, sauf besoin pressant et imprévu ; sans terme convenu, le prêteur y met fin à tout moment en respectant un préavis raisonnable (Cass. civ. 1, 13 juill. 2016, n° 15-20804 ; Cass. civ. 1, 10 mars 2021, n° 19-18443 ; Cass. civ. 1, 31 août 2022, n° 21-10899 ; Cass. civ. 1, 14 mai 2025, n° 23-22953).
L'associé qui occupe seul l'immeuble de la société doit en principe une indemnité d'occupation. Le commodat conclu par le gérant est valable si l'objet social l'autorise ; sinon, il est décidé par la collectivité des associés, à l'unanimité sauf clause contraire (Cass. civ. 3, 25 avril 2007, n° 06-11833 ; Cass. civ. 3, 11 févr. 2014, n° 13-11197 ; Cass. civ. 3, 16 janv. 2020, n° 18-21394).
Le démembrement croisé des parts
Le démembrement croisé de fractions indivises d'un immeuble est jugé impraticable, ces fractions n'étant pas identifiables (doctrine). Il est possible sur des parts sociales numérotées.
- Au décès de Monsieur, l'usufruit des parts 1 à 50 s'éteint : Madame en devient pleine propriétaire et conserve l'usufruit des parts 51 à 100, dont les enfants du défunt héritent la nue-propriété. Elle jouit de la résidence et peut la faire vendre par la société.
- À l'échange : droits de 5 % sur le lot de plus forte valeur (nue-propriété de 50 % pour Monsieur, 40 % pour Madame). Un capital faible réduirait les droits, mais ferait apparaître un compte courant réclamable par les héritiers et taxé à l'IFI. Au-delà de 61 ans, il est préférable d'échanger l'usufruit.
- Au premier décès : l'usufruit s'éteint sans droit de mutation ni imposition de la plus-value (CGI 1133).
Le quasi-usufruit conventionnel sur les parts
La société civile dissocie capital, pouvoirs et droits financiers ; elle protège le conjoint, le partenaire ou le concubin mieux qu'un contrat de mariage, sans retarder la transmission. La protection est renforcée par une donation au dernier vivant conférant un quasi-usufruit sur les biens reçus, y compris les parts. Le Conseil d'État admet la convention de quasi-usufruit sur des parts de société de personnes et sur l'ensemble des biens d'une succession : l'usufruitier devient titulaire de la totalité des droits, le nu-propriétaire n'étant plus que créancier à terme (CE, 18 déc. 2002, n° 230605).