Qu'est-ce que le bail à construction ?
Bail de 18 à 99 ans par lequel le preneur, en pratique l'entreprise, s'engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur, la société civile, et à les entretenir, moyennant un loyer (CCH L 251-1 et suivants). En fin de bail, le bailleur devient propriétaire des constructions, avec ou sans indemnité. La durée de 30 ans est retenue en pratique pour la fiscalité.
Quel intérêt pour une société civile à l'IR ?
L'exonération de la plus-value à la vente du terrain et des constructions après le bail.
| Détention | Cession | Terrain acquis en début de bail (30 ans) | Construction acquise en fin de bail |
|---|---|---|---|
| Directe | Terrain et construction | Exonération | Pas d'exonération |
| Société civile | Terrain et construction | Exonération | Pas d'exonération |
| Société civile | Parts sociales | Exonération | Exonération |
Quelles formalités et charges ?
- Exonération de taxe de publicité foncière (CGI 743).
- Publication au fichier immobilier.
- Si l'acte est notarié, émoluments proportionnels aux loyers et à la valeur des constructions.
- Taxe foncière et autres charges à la charge du preneur (CGI 1400, II ; CCH L 251-4).
Comment sont imposés les loyers et les constructions en cours de bail ?
Société civile à l'IR
- Loyers : revenus fonciers.
- Intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers.
Entreprise preneuse
- Intérêts d'emprunt déductibles.
- Constructions amortissables sur la durée du bail sans indemnité, sur leur durée normale d'utilisation avec indemnité.
Cession du terrain au preneur en cours de bail : la valeur des constructions n'entre pas dans l'assiette des droits d'enregistrement (Cass. com., 12 juin 2012, n° 11-18978).
Quelle imposition à la fin du bail ?
La remise gratuite des constructions constitue pour le bailleur un revenu foncier égal à leur prix de revient (CGI 33 bis et 33 ter). Pour un bail d'au moins 30 ans, la remise n'est pas imposée. Pour un bail plus court, le revenu est réduit de 8 % par année au-delà de la dix-huitième et peut être étalé sur quinze ans. Le preneur n'est pas imposé à la sortie.
Quelle plus-value à la vente après le bail ?
- Vente des parts de la SCI : abattement pour durée de détention des parts.
- Vente du terrain et des constructions par la SCI : la plus-value des constructions reçues par accession est calculée à partir de l'expiration du bail ; leur prix d'acquisition est nul sans indemnité, égal à l'indemnité sinon (CE, 29 déc. 2021, n° 438856 ; CAA Lyon, 21 oct. 2021, n° 19LY04132). Le terrain bénéficie de l'abattement depuis son acquisition.
- La vente remet en cause l'étalement du revenu foncier d'un bail de moins de 30 ans.