Société civile :
décisions de jurisprudence depuis 2018

Une SCI qui souscrit un prêt immobilier pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet agit en qualité de professionnel.

Elle ne peut, à ce titre, se prévaloir du caractère abusif des clauses du contrat de prêt.

Le tiers qui contracte avec une société civile doit vérifier :

- si la personne avec laquelle il contracte est le gérant de la société

- si l’acte entre dans l’objet social,

faute de quoi la société civile n’est pas engagée.

La SCI est assimilée à un vendeur professionnel lorsqu’un gérant a préalablement réalisé lui-même les travaux.

La SCI ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés lorsqu'elle vend l’immeuble, même si le gérant ou les associés auraient changé depuis la réalisation de travaux.

Situation. Une SCI s’engage en qualité de caution auprès de la banque, avec affectation hypothécaire de son bien immobilier en garantie du remboursement d’un prêt souscrit par un tiers.

Suite à la défaillance du tiers, la banque procède à la saisie immobilière.

La Cour confirme l’annulation du cautionnement hypothécaire, car la société civile a conclu un acte contraire à son intérêt social de nature à compromettre son existence.

La conformité à l’intérêt social implique que le risque pour la société soit proportionné au bénéfice qu’elle peut escompter de sa garantie.

C. civ. 1833 : La société doit être gérée dans son intérêt social.

Une société civile se porte caution en garantie de la dette d’un tiers, alors que l’acte n’entre pas dans son objet social.

L’acte est quand même valable, car existe une communauté d'intérêts entre la société et la personne cautionnée.

La communauté d'intérêts suppose que la société qui donne son cautionnement et la personne cautionnée partagent, au-delà d'une éventuelle identité de gérants, certains liens d'affaires.

Réf. : C. civ. 1849, 1852 et 1854

L’objet social d’une société civile prévoit "la propriété" :

Le gérant est-il autorisé à vendre l’immeuble ?

Oui :

Cass. civ. 3, 11 mai 2022, n° 21-15387

Non :

Cass. civ. 3, 23 oct. 2013, n° 12-22720

Cass. civ. 3, 29 janv. 2014, n° 12-26962

Cass. civ. 3, 5 nov. 2020, n° 19-21214

Les décisions qui ne relèvent pas des pouvoirs de la gérance doivent être prises

- à l’unanimité des associés de la société,

- pas à l’unanimité des associés présents ou représentés.

Décision visée : approbation des comptes (si précisée dans les statuts)

Patrimoine du chef d’entreprise

Actualités juridiques et fiscales

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Henry Royal

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La gestion de patrimoine

du chef d’entreprise

Sauf procuration, le gérant a le monopole de représentation de la société vis-à-vis des tiers.

Fondement. C. civ. 1849, al. 1 : « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ».

L’absence de rapport de gestion est une cause légitime de révocation de la gérance.

C. civ. 1851 : Le gérant est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé.

C. civ. 1856 : « Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société […] ».

Le gérant ne peut pas vendre un bien si la vente n’est pas indiquée dans l’objet social.

C. civ. 1849 : « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social ».

La vente doit alors être autorisée par les associés, soit à l’unanimité, soit selon la majorité prévue dans les statuts (C. civ. 1852).

Jurisprudence constante : Cass. civ. 3, 29 janv. 2014, n° 12-26962 - Cass. civ. 1, 17 mai 2017, n° 15-24840

L’absence de rapport de gestion est une cause légitime de révocation de la gérance prévue à l’article 1851 du Code civil, alinéa 2 : « Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé ».

Pouvoir souverain du juge.

Dans les statuts, prévoir la réponse en cas de révocation judiciaire du gérant.

« Mener à bien la transition vers une économie mondiale durable, en associant la rentabilité à long terme à la justice sociale et à la protection de l'environnement ».

Dir. UE 2014/95/UE du Parlement et du Conseil, 22 oct. 2014

■ C. civ. 1833 : La société est gérée dans son intérêt social et en prenant en considération les enjeux sociaux et environnementaux de son activité.

■ C. civ. 1835 : Toute société peut inscrire dans ses statuts sa « raison d’être, constituée des principes dont la société se dote… ».

■ C. com. L 210-10 : société à mission. Une société peut faire publiquement état de la qualité de société à mission lorsque les conditions suivantes sont respectées : … (label « éco-responsable », avec vérification par un organisme tiers indépendant).

Selon la jurisprudence, en cas de retrait, la perte de la qualité d’associé ne peut avoir lieu avant le remboursement de ses droits sociaux.

La Cour précise que, pour le retrait volontaire, cette règle est supplétive : les statuts peuvent prévoir la perte de la qualité d’associé avant le remboursement des droits sociaux.

L’absence prolongée de recouvrement des loyers, conjuguée à des travaux financés sans contrepartie par la société d’exploitation, caractérise des relations financières anormales.

Conséquence : extension de la liquidation judiciaire à la SCI pour confusion des patrimoines.

Même si les parts sociales sont des biens communs, l’époux associé d’une société civile peut demander seul au tribunal l’autorisation de se retirer de la société, sans l’accord de son conjoint.

Le droit de retrait est attaché à la qualité d’associé et ne constitue pas une aliénation de droits sociaux au sens de l’article 1424 du Code civil qui impose l’accord du conjoint commun en biens.

Le prix de remboursement des parts entre dans l’actif de la communauté et, en cas de divorce, est réglé selon les règles de l’indivision post-communautaire.

Un mineur peut être associé d’une société civile sans restriction.

Il est incapable de contracter seul, sauf pour les actes courants : il doit être représenté par son ou ses représentants légaux ; l’intervention du juge n’est pas nécessaire.

La clause qui limite la responsabilité d’un associé est valable ; elle est inopposable aux tiers (confirmation Cass. req. 21 févr. 1883).

Un créancier peut renoncer par avance à poursuivre individuellement un associé.

L'associé d’une société à capital variable peut exercer son droit de retrait, même si ce retrait entraîne le montant du capital en dessous du seuil minimum légal (1/10ème du capital plafond).

L'associé est immédiatement libéré de ses obligations envers la société dès l'exercice de son droit de retrait.

Mais l’associé ne peut pas reprendre ses apports tant que le capital social minimum n'a pas été reconstitué.

L’associé qui se retire reste tenu vis-à-vis des tiers des dettes devenues exigibles avant son retrait, à proportion de sa part dans le capital social à la date de leur exigibilité.

Les créanciers doivent d’abord poursuivre la personne morale, avant de poursuivre les anciens associés.

« Lorsque les statuts d'une société civile immobilière ne mentionnent pas expressément dans l'objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l'assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts ».

Association d’avocats à responsabilité professionnelle individuelle

· Cass. civ., 24 avril 2024, n° 22-24667

L’AARPI est une Société en participation (C. civ. 1871 à 1873). Sauf convention contraire, les dispositions applicables sont celles de la société civile :

L’associé d'une AARPI peut consentir des avances de fonds au profit de l'indivision des associés de l'AARPI.

Seuls les associés d'une AARPI peuvent participer aux décisions collectives ; la participation d'une personne n'ayant pas cette qualité à une assemblée générale constitue une cause de nullité de cette assemblée générale

« Sauf stipulation contraire des statuts, la contribution des associés aux pertes de la société ne s'exécute qu'à la liquidation de la société, de sorte que le solde débiteur du compte courant d'un associé résultant de l'affectation des pertes de la société ne constitue une créance exigible qu'à la liquidation de la société ».

Possibilité de préciser une contribution aux pertes en cours de vie sociale.

Pour que le juge puisse prononcer la dissolution, la mésentente entre associés est insuffisante. La mésentente doit paralyser le fonctionnement de la société.

Et jurisprudences

Cass. com., 27 avril 2011, n° 09-67153

Cass. civ. 1, 18 mai 1994, n° 93-15771

L’associé minoritaire s’oppose à la vente de l’immeuble, pourtant seule façon de faire face aux difficultés financières de la société et donc décision conforme à l’intérêt général de la société.

Pas d’abus de minorité, car la seconde condition d’abus de minorité n’est pas remplie :

Il n’est pas prouvé que l’attitude du minoritaire est dictée par l’unique dessein de favoriser ses propres intérêts au détriment de l’ensemble des autres associés.

Cass. com., 4 déc. 2012, n° 11-25408

Le procès-verbal doit indiquer le résultat des votes (D. 3 juill. 1978), mais il n’a pas à indiquer le sens du vote de chaque associé.

D. 3 juill. 1978, art. 44 : « Toute délibération des associés est constatée par un procès-verbal indiquant les nom et prénoms des associés qui y ont participé, le nombre de parts détenues par chacun d'eux, les documents et rapports soumis aux associés, le texte des résolutions mises aux voix et le résultat des votes ».

La sûreté accordée par une société civile à un associé est un acte nul, à moins que la sûreté soit conforme :

- à l’objet social

- et à l’intérêt social.

Intérêt social : l’intérêt pour la société d’accorder la sûreté.

Absence d’intérêt social :

- la société ne détient qu’un seul immeuble donné en garantie

- la société ne tire aucun avantage de son engagement.

Actualités juridiques et fiscales

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La gestion de patrimoine

du chef d’entreprise

L’héritier non agréé en qualité d’associé n’a pas qualité pour percevoir le dividende.

En effet, les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés n’ont droit qu’à la valeur des parts sociales.

C. civ. 1870-1

C. civ. 1869, al. 1 : « Ce retrait [d’un associé] peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice ».

Situation : un ancien associé occupe gratuitement le logement ; le nouvel associé, qui a de faibles revenus, est autorisé à se retirer.

« L’existence de justes motifs s’apprécie par rapport à la situation personnelle de l’associé qui veut se retirer de la société et ne suppose pas un dysfonctionnement de la société », même si l’objet social autorise l’occupation gratuite.

L’occupation gratuite n’est pas contraire à l’objet social, mais peut être contraire à l’intérêt social « qui suppose que chacun des associés profite de cette gratuité ou d’un avantage équivalent ou… ».

C. civ. 215, al. 3 : "Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni".

Selon la Cour, la société civile peut disposer de la résidence de famille qu’elle détient, sans le consentement des conjoints, sauf clause ou décision unanime contraire.

A peine de nullité, la cession de titres à prépondérance immobilière doit être constatée par :

- un acte authentique

- un acte contresigné par un avocat

- un acte SSP rédigé par un expert-comptable, à titre accessoire d’une mission comptable principale en cours.

Remarques. 1/ Non applicable à apport, augmentation et réduction de capital, rachat de parts par la société. 2/ Constater n’est pas réaliser (Cass. civ. 3, 4 juill. 2024, n° 23-10534).

Les parts sociales ne peuvent être représentées par des titres négociables. Le don manuel supposant une tradition réelle, il est incompatible avec les droits sociaux non négociables.

La donation de parts sociales exige un acte authentique à peine de nullité.

Commentaire Henry Royal : défaut d’analyse

Pour être opposable au tiers, la cession de parts sociales être publiée au RCS (C. civ., art. 1865).

Les héritiers du cédant de parts sociales ne sont pas considérés comme des tiers ; les héritiers ne peuvent se prévaloir du défaut de publication du défaut de publicité au RCS pour contester la cession.

L’acte de cession reste donc opposable entre héritiers, même non publié.

Motivation. C. civ. 724 du Code civil : les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

La cession à un tiers non associé de parts de SARL est soumise à l'agrément.

La société doit faire connaître sa décision dans le délai de trois mois à compter de la dernière des notifications : au-delà, le consentement à la cession est réputé acquis.

Le délai de 3 mois est d'ordre public ; il ne peut y être dérogé.

Constater une donation n’est pas la réaliser.

La cession de parts sociales d'une société civile doit être constatée par écrit pour la publication au RCS (C. civ. 1865).

La vente des parts sociales a lieu dès le consentement des parties, sans nécessité d’un écrit (C. civ. 1583).

Une question de preuve. Lorsque l'écriture ou la signature d'un acte sous seing privé est déniée ou méconnue, il appartient au juge de vérifier l'écrit contesté.

Le conjoint commun en biens peut renoncer à la qualité d’associé.

La renonciation ne concerne que l’apport concerné.

Pour cet apport, la renonciation est définitive, sauf accord contraire de tous les intéressés.

Pour évaluer la valeur unitaire des parts de la société civile, l’administration applique une décote pour illiquidité de 15 %.

Droits d’enregistrement. Parts sociales : 3% ; actions : 0,1 %

Accomplir les formalités de publication au RCS avant la cession des titres pour rendre la cession opposable à l’administration. Sinon, tarif applicable aux parts sociales (avant transformation).

Est conforme à la constitution, le fait que la révision pour imprévision peut être demandée pour les parts sociales, mais pas pour les actions.

Arguments : les actions intègrent nécessairement un risque d’évolutions imprévisibles (par les parts sociales ?) ; les parts sociales ne peuvent être représentées par des titres négociables (quel est le rapport ?)

C. mon. fin, art. L 211-40-1

Un associé, en attente de rachat de ses parts après obtention d’un agrément pour se retirer (C. civ. 1869), ne peut pas les céder à un tiers sans obtenir un nouvel agrément.

La cession est nulle.

ANSA : association nationale des sociétés par actions

Avis en en opposition avec la loi !

C. com. L 241-2 (Des infractions concernant les SARL) : « Est puni d'un emprisonnement de six mois et d'une amende de 9 000 € le fait, pour des gérants, d'émettre, directement ou par personne interposée, pour le compte de la société des valeurs mobilières quelconques à l'exception des obligations émises dans les conditions déterminées par l'article L 223-11 ».

En cas d’acquisition de parts sociales à l’aide de fonds communs, le conjoint peut revendiquer la qualité d’associé (C. civ. 1832-2). Il peut aussi y renoncer.

La renonciation peut être tacite, dès lors que la volonté de renoncer est sans équivoque.

Introduction de parts de préférence en droits financiers au profit des minoritaires : deux associés représentant 0,4 % du capital perçoivent 80 % des bénéfices.

Absence d’abus de majorité :

- La décision, motivée (remercier les fondateurs de leur engagement), n'a pas été prise dans l'unique but d'avantager les associés majoritaires au détriment des minoritaires

- La répartition inégalitaire des bénéfices et des réserves entre les associés n’est pas contraire à l'intérêt social.

Deux époux mariés en communauté divorcent, avec des titres acquis en commun.

Le montant des bénéfices et dividendes constatés jusqu’au partage sont à intégrer dans la masse à partager.

Mais la qualité d’associé reste un propre ; elle ne fait partie ni de la communauté, ni de l’indivision post-communautaire.

Jurisprudence constante : distinction entre le titre et la finance.

Cass. civ. 1, 2 oct. 2014, n° 12-29265 Cass. civ. 1, 12 juin 2014, n° 13-16309 Cass. civ. 1, 14 juill. 2012, n° 11-13834 Cass. civ. 1, 9 juill. 1991, n° 90-12503

La valeur de l’usufruit doit être appréciée à partir des distributions prévisionnelles attendues par l’usufruitier.

Une valorisation fondée sur des flux de trésorerie diminués du remboursement des emprunts ne permet pas d’obtenir cette valeur.

Les statuts de la SCI plafonnent les distributions au profit de l'usufruitier (personne morale à l'IS).

L'administration impose le nu-propriétaire sur la totalité des bénéfices.

Pas d'abus de droit : sous l'art. 8 CGI, les bénéfices sont imposés dès leur constatation, indépendamment de toute distribution.

Le nu-propriétaire ne réalise aucune économie fiscale.

La valeur de productivité constitue une méthode pertinente pour l’évaluation de parts d’une société immobilière, et en particulier pour l’évaluation de l’usufruit.

Une décote d’illiquidité de 10 % est jugée suffisante dès lors qu’aucune surcote de majorité n’est appliquée.

Une SCI vend tous ses immeubles. « Sauf convention contraire », le dividende prélevé sur le produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d'une SCI revient au nu-propriétaire.

L’usufruitier exerce un quasi-usufruit sur la somme distribuée.

L’usufruitier doit participer à la décision de distribuer de tels dividendes.

« La distribution du produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d’une SCI affecte la substance des parts sociales grevées d’usufruit en ce qu’elle compromet la poursuite de l’objet social et l’accomplissement du but poursuivi par les associés ».

L’usufruitier personne morale (SC IS) et le nu-propriétaire des parts d’une société civile à l’IR ont conclu une convention de répartition du résultat, conformément à BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, n° 100

Le non respect de la convention de répartition des bénéfices entre usufruitier et nu-propriétaire (les sommes versées à l’usufruitier étant inférieures à celles de la convention), est qualifié d’acte anormal de gestion de la part de la société usufruitière, car elle décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt.

Affaires 2020-17, -18, -19. Abus de droit

L’apport à société de la nue-propriété d’un bien à la valeur économique (et non pas au barème fiscal), puis la donation de la pleine propriété des parts de la société permet de réduire la base taxable aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG).

La SCI est fictive, elle n’a été constituée que pour permettre l’apport de la nue-propriété de l’immeuble à la valeur économique, puis la donation des titres reçus en échange, en évitant l’application du barème fiscal de l’usufruit CGI 669.

En l’absence de comparaison possible, la valeur de l’usufruit doit être évaluée par des méthodes financières.

L’évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales doit reposer sur le montant des distributions prévisionnelles

et non pas sur les résultats imposables prévisionnels de la société.

Peut être retenue la méthode « DCF classique », qui consiste à limiter les fruits à actualiser aux seuls flux effectivement décaissés en trésorerie par l’entreprise au profit des associés pendant la durée de l’usufruit.

Une SCI peut exercer une activité de location meublée sans être propriétaire des meubles garnissant le bien, dès lors qu'elle participe aux profits de cette location.

La propriété des meubles n'est donc pas déterminante pour caractériser l'activité commerciale de la SCI.

À distinguer : lorsque la SCI loue le local nu et que son locataire meuble lui-même le bien et perçoit les recettes de la sous-location meublée, la SCI n'exerce pas l'activité commerciale.

CAA Marseille, 31 mars 2023, n° 21MA00318.

La clause d’objet social ne mentionne pas expressément la vente d’immeubles. Mais, un autre article des statuts prévoit que la gérance peut vendre après autorisation de l’AGO.

Décision. La vente entre dans l’objet social et ne nécessite pas la majorité qualifiée prévue pour modifier les statuts.

Les clauses statutaires s’interprètent les unes par rapport aux autres, et non isolément.

Août

Si la vente entre dans l'objet social, le gérant engage valablement la société civile.

Les clauses statutaires limitant ses pouvoirs sont inopposables aux tiers, même s'ils en ont connaissance.

Les irrégularités de la délibération des associés ne permettent pas d'annuler la vente.

Le gérant peut mettre gratuitement un immeuble à la disposition d'un associé si l'objet social l'autorise.

Dans le cas contraire, la décision appartient à la collectivité des associés (l'unanimité sauf clause statutaire contraire).

À défaut, la mise à disposition gratuite est irrégulière.

La SCI à l’IR devenue passible de plein droit à l’IS (location meublée) retrouve son régime d'imposition à l'IR lorsqu'elle cesse son activité commerciale.

Cette sortie de l'IS entraîne l'imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes.

Une SCI réalise, sur quatre ans, plusieurs opérations d’achat-revente et de construction-vente immobilières.

L’acquisition de biens avec engagement de revente, la fréquence des opérations et la rapidité des cessions caractérisent une activité habituelle et spéculative.

La SCI est imposable à l’IS en qualité de marchand de biens.

Un bailleur souhaite vendre un local commercial à une SCI constituée par ses enfants.

La vente à une SCI, même exclusivement familiale, n’est pas une vente réalisée au profit des descendants du bailleur.

Le locataire conserve son droit de préférence pour acquérir le local aux prix et conditions proposés. La vente est réputée parfaite au profit du locataire.

Février

Une SCI soumise à l’IS détient un immeuble. Les associés occupent gratuitement une partie.

La renonciation à percevoir un loyer normal constitue un acte anormal de gestion.

Les loyers non réclamés sont réintégrés dans le résultat imposable de la société.

Une SCI loue des appartements nus dans une résidence pour personnes âgées. Des services existent : espaces communs et présence d’un coordinateur quelques jours par semaine.

Ces prestations n’excèdent pas celles normalement liées à la gestion d’un immeuble collectif.

La location est une activité civile et n’entraîne pas l’assujettissement de la SCI à l’IS.

Mais, la domiciliation de sociétés avec mise à disposition d’un appartement meublé constitue une activité commerciale.

Un associé apporte les parts d'une SCI à l’IR à une société à l'IS.

La plus-value d'apport des parts est en sursis d'imposition (CGI 150 UB II).

Ensuite, la SCI à l’IR cède l'immeuble : plus-value immobilière taxable à l'IS au niveau de la société à l’IS (CGI 238 bis K), calculée sur la différence entre prix de cession et prix d'acquisition historique de l'immeuble par la SCI, après amortissements IS.

La SC exerce une activité de location saisonnière meublée

→ Passage à l'IS (CGI, art. 206-2).

La SC met le bien à disposition gratuite des associés en dehors des périodes de location :

1/ Renonciation à recettes = acte anormal de gestion.

→ reconstitution du résultat tenant compte d’un loyer du marché

2/ Avantages en nature accordés aux associés

→ revenus distribués imposés à l’IR.

Une société civile relevant de l’IR est assujettie à l’IS lorsqu’elle exerce une activité de nature commerciale au sens des BIC, sauf si le montant des recettes commerciales n’excède pas 10 % du total de ses recettes HT.

Décision. Le seuil de 10 % s’apprécie année par année, au regard de l’activité effectivement exercée au cours de chaque exercice. En conséquence, si le seuil est de nouveau respecté lors de l'exercice suivant, elle n'est plus soumise à l'IS mais à l’IR.

Une SCI donne des locaux nus à un preneur censé exercer une activité de location meublée.

La SCI encaisse les loyers, règle les charges de l’activité meublée ; le preneur ne verse aucun loyer.

Décision : la SCI exerce elle-même l’activité de location meublée.

Conséquences :

assujettissement de la SCI à l’IS,

Avantage consenti à l’associé taxé en revenu distribué.

Le régime fiscal d’une société civile (IR ou IS) est déterminé par l’activité effectivement exercée, et non par son seul objet social statutaire.

Intention spéculative

- habitude : 5 opérations sur 8 ans

- dès l'acquisition : travaux de rénovation, divisions foncières, absence de location

Conséquences :

- bénéfices imposés à l’IS selon le régime des marchands de biens

- majoration de 80% pour activité occulte.

Lorsque les statuts d’une SCI ne prévoient pas la mise à disposition gratuite d’un immeuble au profit des associés, le gérant ne peut la décider seul.

Une autorisation collective des associés est requise, dans les conditions de modification des statuts, à défaut à l’unanimité.

La mise en location d’un immeuble à un loyer sous-évalué ne permet pas la déduction de déficits fonciers.

L’administration est fondée à substituer la valeur locative normale au loyer pratiqué.

Conséquence :

- réintégration de la valeur locative normale dans la base imposable,

- annulation des déficits fonciers déclarés par la SCI.

2 critères de qualification en marchand de biens :

le caractère habituel

et l’intention spéculative au moment de l’achat.

« Les opérations réalisées au fil des années, compte tenu de leur nombre et de leur fréquence, ont présenté un caractère habituel. En outre l’absence d’affectation des biens immobiliers acquis à une activité quelconque et la proximité dans le temps des achats et des ventes font apparaître que ces opérations ont été réalisées dans une intention spéculative ».

2 critères de requalification : le caractère habituel et l’intention spéculative au moment de l’achat.

« Une activité d'achat d'immeubles en vue de les revendre doit être qualifiée d'activité de marchand de biens à la condition qu'elle se caractérise par une intention spéculative et un caractère habituel ; que la condition d'habitude s'apprécie en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence, non pas année par année, mais sur une période suffisamment étendue pour appréhender fidèlement les conditions concrètes d'exercice de l'activité d'achat et de revente d'immeubles ».

Location d’une partie de l’immeuble une SCI à son associé majoritaire.

L’associé majoritaire impute sur le revenu global, le déficit foncier généré par les travaux réalisés dans l’immeuble.

Et aussi. CADF, 29 sept. 2022, aff. n° 2022-07, n° 2022-08 et n° 2022-09

Si la SCI est assimilée à un vendeur professionnel, elle doit garantir les vices cachés.

Pour qualifier la SCI de vendeur professionnel, il convient de prendre en considération l’activité effective de la société, le caractère ponctuel de la vente litigieuse ou son inscription dans une activité commerciale ou spéculative, les éventuels travaux exécutés par la société dans l’immeuble, ou encore une activité habituelle de conception, de construction, de rénovation d’immeubles, témoignant a priori d’une compétence lui permettant de connaître d’éventuels vices ».

Décision : imposition de la SCI à l’IS

La location d’immeubles nus peut revêtir un caractère commercial lorsqu'il résulte que la location a pour effet d'entraîner une participation indirecte du bailleur à la gestion ou aux résultats d'une entreprise commerciale exploitée par le preneur.

Problèmes. Les paiements reçus de la location meublée (LMNP) étaient directement encaissés sur le compte bancaire de la SCI.

- les charges d’exploitation LMNP étaient réglées par la SCI.

- le locataire de l’immeuble de la SCI n’a pas versé de loyers

- selon les statuts constitutifs de la SCI, elle entendait se comporter comme une société commerciale.

Précédant : CAA Marseille, 2è ch., 31 mars 2023, n° 21MA00318 (décision favorable au contribuable)

Une SCI à l’IR loue des locaux nus à ses associés-locataires (location nue).

Ces locataires (pas la SCI) achètent des meubles à l’aide de fonds personnels et sous-louent les locaux meublés à des tiers (location meublée).

L’administration considère que les locaux sont loués en meublé par la SCI. Conséquence : imposition de la SCI à l’IS, la location meublée étant considérée fiscalement comme une activité commerciale.

Décision du juge : la SCI loue les locaux nus (location nue). Pas de passage de l’IR à l’IS.

Autre jurisprudence (défavorable) : TA Nîmes, 11 juillet 2023, n° 2102347

Le commodat conclu par le gérant de la société civile est valable dès lors que l’objet social l’autorise. Sinon, l’opération doit être décidée par la collectivité des associés (unanimité sauf clause contraire). À défaut, l’acte est annulé.

Situation. Le gérant associé minoritaire signe un contrat de commodat avec lui-même. L’acte est passé sans que l’objet social l’autorise : le contrat est annulé ; l’associé doit verser des indemnités d’occupation.

Pour l’imposition, c’est la nature de l’activité qui compte, pas l’objet social de la société.

L’activité de construction-vente est une activité commerciale qui relève des BIC (CGI 239 ter, I).

Une société civile à l’IR qui exerce l’activité de construction-vente relève de la fiscalité applicable à cette activité commerciale, même si l’objet social de la société est civil.

C’est une exception à l’imposition de plein droit de la société à l’IS.

Marchand de biens si :

- opérations habituelles

- et intention spéculative au moment de l’achat.

Caractère habituel ? Une unique acquisition peut être réalisée avec une intention spéculative (acquisition unique, mais vente de 17 lots issus de trois opérations de lotissement des parcelles).

- Bref délai entre l’acquisition de la parcelle et les démarches accomplies afin d’obtenir une autorisation de lotir.

- Les statuts de la société font état d’une activité commerciale d’achat, de gestion, de rénovation et de vente de biens immobiliers.

Une SCI qui se livre de manière habituelle à des activités d’achat-revente d’immeubles est considérée comme une société de marchand de biens, imposable à l’IS.

Jurisprudence constante.

CE, 3è et 8è ss.-sect., 18 mars 2020 n° 425443

CE, 3è et 8è ss.-sect., 9 avril 2014, n° 358278

CE, 3è et 8è ss.-sect., 2 juin 2006, n° 266507

+ Risque civil. Une société civile ne peut pas accomplir des actes de commerce (activité de marchand de biens).

Affaires 2021-12, -13, -14. Abus de droit fiscal

La SCI et son associé signent un bail d’habitation sur l’occupation d’un immeuble à usage exclusif d’habitation principale, excluant ainsi l’exercice de toute activité professionnelle.

La SCI est structurellement déficitaire : le montant des dépenses entrepris sur l’immeuble et décidé par l’associé de la SCI excède de manière significative le montant des loyers.

La SCI ne s’est pas comportée avec son associé locataire comme avec des tiers et que celui-ci avait ainsi disposé du bien comme s’il en était le propriétaire occupant.

Le but est l’imputation des charges sur les revenus fonciers.

L’abattement de 30 % de la valeur de la résidence principale en matière d’ISF (transposable à l’IFI), ne s’applique pas à la résidence principale détenue par une SCI.

La valeur des parts de la SCI ne se confond pas nécessairement à la valeur de l’immeuble.

Actualités juridiques et fiscales

2019

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La gestion de patrimoine

du chef d’entreprise

La SCI qui se livre à une exploitation commerciale au sens de l’article 34 du CGI est passible de l’IS par application de l’article 206, 2 du CGI.

et non pas du régime de loueur en meublé.

■ CAA Versailles, 7 févr. 2017, n° 15VE02918

Attention au plan civil. Une société civile ne peut pas accomplir des actes de commerce ; les actes sont passés par une société créée de fait.

CGI, art. 15 II : les revenus d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’IR → les charges ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Pour éviter CGI art. 15 : vente de la résidence à société civile à l’IR et location de l’immeuble par la société civile à l’ancien propriétaire.

Abus de droit compte tenu des circonstances :

- recherche de l’imputation des charges sur le revenu global

- le loyer correspondait aux échéances de remboursement de l’emprunt, et non à la valeur d’usage avec une sous-évaluation des loyers.

L’exercice par la société civile de l’activité de loueur en meublé n’entraîne pas l’imposition à l’IS « en l'absence de volonté de la société d’exploiter un fonds de commerce et de se constituer une clientèle ».

Principe. Location en meublé = opération commerciale (CGI 35, 5° bis) = assujettissement à l’IS.

Tolérance. La société n’est pas soumise à l’IS si le montant total de ses recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % de ses recettes totales HT (BOI-IS-CHAMP-20-10-20). →

Attention ! Éviter l’activité commerciale par la société civile

Distinguer civil et fiscal. →

Éviter l’activité commerciale par la société civile

Distinguer civil et fiscal.

Une société immatriculée en tant que société civile, n’acquière la personnalité juridique que pour la réalisation d’actes civils.

L’exercice d’une activité commerciale entraîne pour cette activité, l’apparition d’une société commerciale créée de fait.

Conséquence : deux sociétés coexistent.

Chaque associé s’expose à subir personnellement une procédure collective d’apurement du passif.

Cass. com., 27 avril 1993, n° 91-13374

L’activité commerciale n’engage pas la société civile, car les actes de commerce dépassent son objet.

C. civ. 1849, al. 1 Cass. com., 31 mai 1988, n° 86-17770

La société civile est dissoute de plein droit (C. civ. 1844-7, 2°).

Au plan fiscal…

La société civile qui exerce une activité commerciale ou plus précisément une activité relevant des BIC* - comme la location meublée - est assujettie à l’IS**.

* CGI 34 et 35.

** CGI 206, 2.

Une SCI acquiert une résidence secondaire.

La SCI réalise d'importants travaux financés par emprunt et dégage des déficits fonciers imputés par l'ensemble des associés, occupants ou non.

L’interposition de la SCI permet aux associés d’imputer sur leur revenu global des déficits fonciers liés à un bien dont certains disposent comme propriétaires occupants.

Décision. Abus de droit fiscal.

Pour rendre la cession de parts de société civile opposable aux tiers, le dépôt de l’acte de cession au RCS n’est plus exigé.

La publicité de la cession est accomplie par dépôt au RCS des statuts modifiés.

Alignement sur la cession de parts de SARL et de SNC.

Une SCI à l’IR, détenue à 100 % par une société à l’IS, verse à un non-associé une somme comptabilisée au débit d'un compte courant d'associé.

Application de CGI 238 bis K : le bénéfice de la SC à l’IR est déterminé selon les règles de l’IS.

Qualification en revenu distribué.

Autres indices : absence de contrat de prêt, d'intérêts versés.

La plus-value de cession de parts d'une société à l’IR réalisée par un gérant relève des plus-values professionnelles, dès lors que les pouvoirs du gérant ne sont pas limités.

Même si le gérant n’exploite pas personnellement.

Lorsqu’une SCI renonce à percevoir des loyers dus par son locataire, les loyers non encaissés sont réintégrés dans les revenus fonciers des associés.

Le bailleur est présumé avoir consenti une libéralité imposable, sauf preuve de circonstances indépendantes de sa volonté justifiant l’absence de perception.

Une SC à l’IR (mère) détient des parts d’une SC à l’IR (fille).

La mère passe à l’IS suite à l’exercice d’une activité commerciale.

Elle cesse ensuite toute activité, mais se comporte comme une société à l’IS (dépôt de déclarations IS).

La SC fille à l’IR vend un immeuble.

La plus-value est imposable à l’IS (CGI 238 bis K), même si la situation ne correspond pas à la réalité de l’activité, par application de la théorie de l’apparence

Lorsque la société à l’IS accorde des avances inscrites en compte courant qui ne correspondent pas à de véritables prêts (absence de remboursement, conditions anormales, intention libérale), le CADF admet leur fictivité, confirme l’abus de droit fiscal et valide la taxation en revenus distribués.

Commentaire. La présomption de distribution est écartée lorsque le prêt est enregistré avant le déblocage des fonds.

Plus-values immobilières des particuliers : la prépondérance immobilière s’apprécie au regard des biens inscrits à l’actif.

Un contrat de crédit-bail immobilier, tant que l’option d’achat n’est pas levée, ne constitue pas un droit portant sur un immeuble au sens de l’article 150 UB du CGI.

Remarque. Solution inverse en matière d’IS et de titres de participation (CAA Versailles, 9 juill. 2025, n° 23VE00314)

L’inscription d’une somme en compte courant d’associé ne suffit pas à caractériser une dette déductible.

En l’absence de preuve d’un prêt consenti à la SCI, la dette inscrite au passif est écartée.

Conséquence fiscale. Réintégration de la somme dans le résultat imposable de la SCI à l’IS.

Situation. Une SCI détient un immeuble quelle loue en crédit-bail.

Un immeuble pris en crédit-bail ne peut être qualifié de bien professionnel tant que l'option d'achat n'est pas levée.

Les parts de SCI ne peuvent être qualifiées de biens professionnels dès lors que la SCI n’exerce pas un droit réel sur l’immeuble, mais seulement des prérogatives liées aux droits personnels qu'elle détient du contrat de crédit-bail.

Une société civile relevant de l’IR devient assujettie de plein droit parce qu’elle exerce une activité commerciale.

Les sommes alors inscrites en compte-courant d’associé sont alors présumées constituer des revenus distribués imposables en RCM.

Une SCI est détenue par une société à l’IS (SE) et par des personnes physiques (PP).

La SE finance l’acquisition d’un immeuble par la SCI, par apport en compte-courant.

Administration : PP ont reçu un avantage occulte, imposable.

La Cour. Le déséquilibre de financement entre associés est indifférent. Pas d’acte anormal de gestion : aucun appauvrissement de SE n’est démontré.

Démembrement

Si le donataire s’engage à conserver le bien transmis :

- Pendant 5 ans, 75 % de la valeur vénale est exonérée, dans la limite de 600 K€, et 50 % au-delà de ce montant.

- Pendant 18 ans, 75 % de la valeur vénale est exonérée, dans la limite de 20 000 K€, et 50 % au-delà de ce montant.

Le bien doit rester la propriété du donataire, héritier et légataire pendant 5 ou 18 ans à compter de la date de la transmission à titre gratuit.

Si vente partielle avant les la durée d’engagement : déchéance.

Cass. com., 10 juill. 2018, n° 16-26083

Juillet

En l’absence de preuves concrètes d’une ou plusieurs "démarches actives de commercialisation", l'intention spéculative et le caractère habituel des transactions ne suffisent pas pour assujettir une personne à la TVA au titre de ses opérations foncières.

Suite CAA Marseille, 2è ch., 26 janv. 2024, n° 22MA01817

Les associés personnes physiques sont imposables à l’IR à proportion de leur quote-part des bénéfices de la société, indépendamment du mode de calcul du résultat de la société prévu par des statuts (variation de l’actif net des contrats de capitalisation).

Pour une société civile à l’IR, la comptabilité est obligatoire si un associé est une entreprise commerciale, industrielle ou artisanale, ou une personne morale soumise à l’IS.

Une SCI acquiert la résidence principale.

La SCI engage des travaux de construction d’un local loué à une société holding, le local étant déclaré à usage professionnel.

La SCI opte pour la TVA sur les loyers ; elle déduit de son résultat la TVA correspondants aux travaux.

En réalité, les locaux ne sont pas à usage professionnel, mais uniquement à usage privé. La TVA n’est pas déductible.

La SCI à l’IR exerce une activité de sous-location d'un immeuble pris en crédit-bail immobilier. Fiscalement, l’activité relève des BNC.

La SCI lève l'option d'achat de l’immeuble ; les revenus relèvent des revenus fonciers.

Changement de la nature de l’activité = transfert de propriété de l’immeuble : la plus-value professionnelle BNC à court terme exigible est placée en report d'imposition (CGI 93, IV).

La transmission à titre gratuit (donation, décès) met fin au report ; l’impôt est du.

En principe, pour le calcul de la plus-value en cas de vente de l’immeuble (pas des parts), les dépenses relatives aux travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration

sont à ajouter au prix d’acquisition de l’immeuble.

Pour cela, les factures doivent être établies au nom de la SCI, pas au nom de l’associé.

Application de CGI 150 VB

et de BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, 20 déc. 2013, § 330 et 340 : seules les dépenses effectivement supportées et justifiées par le cédant (la société) peuvent être retenues en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble.

Les associés personnes physiques sont imposables à l’IR à proportion de leur quote-part des bénéfices de la société, indépendamment du mode de calcul du résultat de la société prévu par des statuts (variation de l’actif net des contrats de capitalisation).

La réévaluation libre des actifs de la société n’a pas d’incidence fiscale, dès lors que les bénéfices restent imposables.

La distribution par inscription au crédit du compte-courant d’associé, les prélèvements (avances)… ne sont pas imposables.

Mr est associé d’une EURL et d’une SCI à l’IS.

L’EURL consent à la SCI un prêt utilisé pour rembourser des avances en compte courant de Mr, compte courant qui avait servi au financement des travaux des immeubles de la SCI.

→ Revenu distribué, mais pas d’abus de droit fiscal.

Décision attaquée : CAA Paris, 5è ch., 24 juin 2011, 19PA01918

Conseil. Eviter la présomption de distribution par un contrat de prêt

BOI-RPPM-RCM-10-20-20-20, n° 120

Une SCI donne son immeuble commercial en location.

La cour

· Valeur de référence DGFIP : Guide de l’évaluation des titres de société (nov. 2006).

Valeur vénale = (3VM+VP)/4

VM : valeur mathématique VP : valeur de productivité

· Point positif : abattement de 15 % sur la valeur de productivité pour tenir compte du caractère commercial du bail.

Pratique courante du juge : décote rarement admise sur une valeur de productivité (bénéfice moyen).

Février

Séparation de biens et financement du logement de famille : droit à créance

· Cass. civ. 1, 9 févr. 2022, n° 20-14272

Epoux mariés en séparation de biens.

Financement du logement de famille par un seul époux :

par un apport en capital : créance et non charge du mariage.

par des revenus : charge du mariage n’ouvrant pas droit à créance.

L’obligation de contribuer aux charges de mariage ne s’exécute pas en capital, mais en revenus. Eux seuls permettent d’apprécier les facultés respectives des époux (C. civ. 223), sauf disposition contraire du contrat (C. civ. 214 régime primaire et 1537 séparation de biens).

Lorsqu’une société civile est assujettie de plein droit à l’IS du fait de son activité commerciale, même si elle a opté pour l’IS, la rémunération du gérant est imposable en tant que BNC.

BOI-RSA-GER-10-30, n° 310

Pour une société civile ayant opté pour l’IS, sans activité commerciale, la rémunération du gérant majoritaire est imposable à l’IR en tant que traitements et salaires (gérance majoritaire ou minoritaire).

BOI-RSA-GER-10-30-20 n° 340

Sont déductibles des revenus fonciers les intérêts de l’emprunt contracté personnellement par l’associé ou par la société afin d’acquérir les parts d’un associé autorisé judiciairement à se retirer.

En effet, selon CGI art. 31, les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de biens ou droits immobiliers destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier.

Le fait que l’objet social de la SCCV ne soit pas limité à des opérations de construction-vente et mentionne des opérations de nature commerciale n’entraîne pas l’imposition à l’IS. Ce sont les opérations effectivement exercées qui peuvent entrainer l’imposition à l’IS.

À savoir. La construction en vue de la vente est une activité commerciale.

La SCCV est en principe imposable à l’IS.

Par dérogation, elle est semi-transparente (CGI, art. 8), à l’IR.

Elle est imposable à l’IS si elle exerce une activité commerciale autre que la construction-vente.

CGI, art. 35, I-1° bis CGI, art. 206, 2-al. 1 CGI, art. 239 ter

La réévaluation libre des actifs d’une SCI à l’IR n’est pas soumise à l’impôt sur la plus-value. Les amortissements correspondants ne sont pas déductibles du résultat de la société, même si le résultat de la SCI devient imposable à l’IS par application de l’article 238 bis K du CGI (nouvel associé à l’IS).

En cas de cession de l’immeuble, la durée de détention court à compter du 1er novembre 2002, date butoir d’obligation d’immatriculation des sociétés civiles.

La non immatriculation a entraîné la perte de la personnalité morale et la requalification en société en participation, avec pour conséquence un transfert du patrimoine de la société vers les associés.

En l’absence de loyers, les charges ne sont pas déductibles.

■ CAA Paris, 28 juin 2018, n° 17PA02070

La SCI qui ne loue pas son immeuble est considérée comme s’en réserver la jouissance ; il n’y a pas de revenu imposable* et donc pas de charge déductible.

* CGI 15 II : « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu ».

Précédants (location "fictive" pour imputer des charges) :

CE, 7è et 9è ss-sect., 6 déc. 1978, n° 06803

CADF 13 L-3-11, 9 mai 2011, aff. n° 2010-01

CADF/AC n° 9/2014, séance 14 nov. 2014, aff. n° 2014-32

CADF/AC n° 06/2015, séance 15 oct. 2015, aff. n° 2015-05

Le fait générateur de l’imposition est la date du transfert de propriété des parts sociales.

Le transfert de propriété intervient dès l’accord sur la chose et sur le prix. Toutefois, ce transfert n’est opposable à l’administration qu’à compter :

- de l’accomplissement des formalités légales de publicité, ou

- de la date à laquelle l’administration a été informée de la cession.

Remarque. Pour les actions, la date de transfert de propriété est la date d’inscription au registre de l’actionnaire.