Les statuts doivent-ils être notariés ?
Non. Les statuts peuvent être établis sous seing privé ou par acte notarié. L'intervention du notaire s'impose pour l'apport d'un bien soumis à la publicité foncière : immeuble, ou droit au bail d'une durée supérieure à douze ans (décret du 4 janvier 1955, art. 4). L'acte d'apport est alors authentique, ou déposé au rang des minutes d'un notaire avec reconnaissance d'écriture et de signature.
La propriété du bien apporté passe à la société par le seul accord des volontés (C. civ. 1196) ; la publicité foncière rend le transfert opposable aux tiers.
L'acte authentique apporte-t-il plus de sécurité ?
Entre époux
« Les avantages et libéralités résultant d'un contrat de société entre époux ne peuvent être annulés parce qu'ils constitueraient des donations déguisées, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique » (C. civ. 1832-1, al. 2). Depuis le 1er janvier 2005, les donations déguisées entre époux ne sont plus annulables en tant que telles. Les avantages consentis par acte authentique peuvent toujours être rapportés à la succession ou réduits à la quotité disponible, si les héritiers prouvent la libéralité.
Avec les enfants
« Il n'est pas dû de rapport pour les associations faites sans fraude entre le défunt et l'un de ses héritiers, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique » (C. civ. 854). L'acte authentique crée une présomption de dispense de rapport ; les cohéritiers peuvent obtenir le rapport en prouvant l'intention libérale et l'existence de la libéralité. En l'absence d'avantage, l'acte sous seing privé ne peut être à l'origine d'un rapport successoral (Cass. civ. 1, 13 mai 1964).
Combien coûte une société civile ?
- Rédaction des statuts et formalités confiées à un tiers : à partir de 3 000 € pour la création ; tenue des comptes et administration (procès-verbaux, rapport de gestion, déclarations fiscales) : à partir de 1 000 € par an.
- Il n'existe pas de montant minimal d'actifs : il suffit que les avantages l'emportent sur les coûts, ce qui peut être le cas à partir de 150 000 € d'actifs.
- S'y ajoutent l'impôt sur la plus-value d'apport et, pour l'apport d'un immeuble, la taxe de publicité foncière.
Apport d'un immeuble : quels droits d'enregistrement ?
La taxe de publicité foncière frappe les opérations qui transfèrent la propriété d'un immeuble moyennant une contrepartie (CGI 683, 809 à 811, 1594 A).
- Taux de droit commun : jusqu'à 6,32 % (taxe départementale jusqu'à 5 % depuis le 1er avril 2025, taxe communale 1,20 %, frais d'assiette de 2,37 % de la taxe départementale), plus la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (CGI 879).
- Taux réduit de 0,715 % : immeuble neuf soumis à la TVA, engagement de revendre dans les cinq ans (CGI 1594 F quinquies).
Apport pur et simple (rémunéré par des parts)
- À une société civile à l'IR : droit fixe gratuit (CGI 810), exonération pour l'apport réalisé à la constitution (CGI 810 bis) ; reste la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (CGI 878 et 879).
- À une société à l'IS : taxe de 6,32 %, sauf droit fixe de 125 € si l'apporteur s'engage à conserver trois ans les titres reçus, ou en cas de changement de régime de l'IR vers l'IS (CGI 810, III).
Apport à titre onéreux
L'apport rémunéré par une contrepartie soustraite aux risques sociaux, par exemple la prise en charge d'un passif de l'apporteur, est taxé comme une vente : 5,19 % pour un immeuble grevé d'un passif, 5 % pour une société à prépondérance immobilière, plus la contribution de sécurité immobilière.