Résidence principale
détention directe ou société civile ?

• ◈Protection du logement familial : l'époux ne peut disposer seul du logement de la famille, même s'il lui est propre (C. civ. 215, al. 3).
• ◈Droits temporaire et viager au logement du conjoint survivant (C. civ. 763 et 764).
• ◈Abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale pour les droits de succession (CGI 764 bis).
• ◈Abattement de 30 % pour l'IFI (CGI 973).
• ◈Protections de l'emprunteur immobilier non professionnel.
• ◈Insaisissabilité de la résidence principale de l'entrepreneur individuel (C. com. L 526-1).

Inconvénients de la détention directe

• ◈La protection du logement familial ne vaut que pour les personnes mariées et entrave la libre disposition d'un bien propre.
• ◈Le droit viager au logement suppose le mariage, disparaît si la résidence est vendue et sa valeur s'impute sur les droits successoraux du conjoint.
• ◈Au premier décès, le survivant est en indivision avec les héritiers du défunt et perd la maîtrise du bien.

Avantages de la société civile

• ◈Le survivant, quel que soit le régime matrimonial, peut occuper gratuitement le logement, le vendre ou le louer, même sans être usufruitier des parts et même minoritaire au capital, si les statuts lui confient la gérance et ces pouvoirs.
• ◈Transmission par donation-partage des parts, le donateur conservant les pouvoirs.
• ◈Au décès, l'indivision porte sur les parts, non sur l'immeuble : le droit des sociétés remplace l'indivision de droit commun.
• ◈IFI : le redevable est l'associé ou l'usufruitier des parts. L'usufruitier légal (C. civ. 757) partage l'impôt avec le nu-propriétaire (CGI 669) ; l'usufruitier conventionnel, par donation entre époux (C. civ. 1094-1), est imposé sur la pleine propriété.
• ◈L'abattement de 30 % pour l'IFI et celui de 20 % pour les droits de succession ne s'appliquent pas aux parts ; une décote pour illiquidité est admise, par exemple 10 % pour occupation et 10 % pour une société fermée avec clause d'agrément (Cass. com., 15 févr. 2023, n° 20-19451, suivi de CA Montpellier, 7 nov. 2023, n° 23/01048).
• ◈La plus-value de cession de la résidence principale, ou des parts, reste exonérée dans les conditions exposées ci-dessous.

Si les statuts ne prévoient pas la mise à disposition gratuite d'un immeuble au profit d'un associé, le gérant ne peut la décider seul : elle requiert une décision collective dans les conditions de modification des statuts, à défaut à l'unanimité (Cass. civ. 3, 25 avril 2007, n° 06-11833 ; Cass. civ. 3, 2 mai 2024, n° 22-24503).

• ◈L'associé qui occupe seul le bien de la société doit une indemnité d'occupation, sauf prêt à usage (CA Rouen, 7 nov. 2013, n° 13/00693). Les travaux qu'il a financés peuvent constituer une créance sur la société s'ils présentent un intérêt pour elle.
• ◈La société ne peut agir contre un cogérant statutaire occupant : la décision relève de la collectivité des associés (Cass. civ. 3, 16 janv. 2020, n° 18-21394).
• ◈Le commodat consenti par un gérant minoritaire à lui-même, sans autorisation de l'objet social, est annulé et l'occupant doit une indemnité (CA Nîmes, 25 août 2022, n° 19/02893).

Le prêt à usage

Le commodat est le contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à charge de la rendre (C. civ. 1875 à 1891). Les héritiers sont tenus par le contrat, sauf prêt consenti en considération de la personne de l'emprunteur (C. civ. 1879). Le prêteur ne peut reprendre le bien avant le terme convenu ; sans terme, il peut y mettre fin à tout moment en respectant un préavis raisonnable (Cass. civ. 1, 31 août 2022, n° 21-10899 ; Cass. civ. 1, 10 mars 2021, n° 19-18443 ; Cass. civ. 1, 13 juill. 2016, n° 15-20804).

• ◈Par les parents : la mise à disposition gratuite d'un logement indépendant au profit d'un enfant est rapportable si les cohéritiers prouvent l'intention libérale (Cass. civ. 1, 18 janv. 2012, n° 10-25685) ; le prêt à usage ne l'est pas (Cass. civ. 1, 11 oct. 2017, n° 16-21419). L'hébergement de l'enfant au domicile des parents n'appauvrit pas ceux-ci et n'est pas une libéralité (C. civ. 852 ; Cass. civ. 1, 18 janv. 2012, n° 09-72542).
• ◈Par l'usufruitier au nu-propriétaire : l'héritier qui a bénéficié de l'usage gratuit d'un logement accordé avec une intention libérale doit une indemnité de rapport (Cass. civ. 1, 2 mars 2022, n° 20-21641).
• ◈Par une société : une personne morale peut consentir une libéralité (Cass. com., 7 mai 2019, n° 17-15621 ; CE, 11 mars 2022, n° 453016). Elle n'est pas rapportable, le gratifié n'étant pas héritier de la société, mais elle est taxable au tarif de 60 % entre non-parents.

Impôt sur le revenu

• ◈Immeuble à usage d'habitation occupé gratuitement : aucun revenu à déclarer, charges non déductibles (CGI 15). La location est possible, mais fait perdre l'exonération de la plus-value de résidence principale, et une location destinée seulement à imputer des charges est un abus de droit (CE, 8 févr. 2019, n° 407641).
• ◈Immeuble qui n'est pas à usage d'habitation : loyer fictif à déclarer, charges déductibles (CGI 30).

Plus-value de cession

• ◈Résidence principale détenue directement : exonération. En cas de démembrement, seule la quote-part de l'usufruitier est exonérée si le logement est sa seule résidence principale ; la totalité, s'il est la résidence principale de l'usufruitier et du nu-propriétaire ; aucune exonération s'il n'est que celle du nu-propriétaire.
• ◈Immeuble vendu par la société civile à l'IR : l'associé qui l'occupe gratuitement à titre de résidence principale bénéficie de l'exonération comme s'il était propriétaire, pour la fraction occupée et sa quote-part.
• ◈Cession des parts : exonération de la fraction de plus-value correspondant à la valeur du logement occupé par l'associé cédant par rapport à l'actif social (CGI 150 UB et 150 U, II, 1°).
• ◈Parts démembrées : les textes ne précisent rien ; la règle du démembrement direct s'applique probablement (doctrine). L'impôt suit la répartition prévue par les statuts ou une convention enregistrée avant la clôture de l'exercice ; à défaut, la plus-value est imposée au nu-propriétaire.

La règle civile de répartition des dividendes entre usufruitier et nu-propriétaire (Cass. com., 23 oct. 1990, n° 89-13999 ; Cass. com., 13 sept. 2017, n° 16-13674) ne détermine pas l'impôt : les associés d'une société à l'IR sont imposés sur leur quote-part du bénéfice, distribué ou non.

• ◈La société qui met gratuitement un bien à la disposition d'un associé doit comptabiliser un revenu égal à la valeur locative (CE, 11 oct. 2017, n° 399010). La renonciation à un loyer normal est un acte anormal de gestion : les loyers non réclamés sont réintégrés au résultat (CAA Paris, 25 févr. 2026, n° 24PA04920 ; CAA Marseille, 17 oct. 2024, n° 22MA02917).
• ◈L'associé est imposé à l'IR sur l'avantage en nature, qui est un revenu distribué (CGI 116 ; CGI 223, 2).
• ◈La plus-value de cession de l'immeuble est soumise à l'IS ; celle des parts relève des plus-values mobilières (CGI 150-0 A), sans abattement pour durée de détention ni exonération de la résidence principale. À l'IR, la plus-value immobilière des particuliers s'applique, avec abattement pour durée de détention et exonération de la résidence principale.