Activité civile ou activité commerciale
location meublée, marchand de biens, rester à l'IR

Une société est civile lorsqu'elle n'est commerciale ni par sa forme, ni par sa nature, ni par son objet (C. civ. 1845, al. 2). Sont commerciales par leur forme, quel que soit leur objet, les SNC, les SCS, les SARL et les sociétés par actions (C. com. L 210-1).

Une activité civile au plan juridique peut être commerciale au plan fiscal (CGI 34 et 35). La location meublée et la promotion immobilière sont civiles pour le code de commerce (C. com. L 110-1), commerciales pour le code général des impôts.

• ◈Au plan civil, la société civile ne peut passer que des actes civils ; elle peut passer un acte civil considéré comme commercial au plan fiscal.
• ◈Au plan fiscal, la société civile peut exercer une activité commerciale ; elle est alors soumise à l'IS.

• ◈Au plan civil : la fourniture du logement est une activité civile ; l'activité devient commerciale lorsque les services fournis sont significatifs (prestation hôtelière : Cass. civ. 1, 19 oct. 1999, n° 97-13525 ; location de bureaux : Cass. com., 18 juill. 1989, n° 88-12177).
• ◈Au plan fiscal : la location de locaux d'habitation meublés relève des BIC (CGI 35, I, 5° bis). La société civile qui l'exerce, même pour de très courtes durées, est assujettie à l'IS de plein droit (CGI 206, 2) ; elle ne peut relever du régime des plus-values professionnelles.
• ◈Tolérance administrative : la société reste hors du champ de l'IS si ses recettes commerciales n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.

Location saisonnière par une société civile à l'IR

La société qui loue en saisonnier meublé passe à l'IS. Mettre gratuitement le bien à la disposition des associés en dehors des périodes de location est une renonciation à recettes constitutive d'un acte anormal de gestion : le résultat est reconstitué avec un loyer de marché et l'avantage est imposé chez les associés comme revenu distribué. La cessation de l'activité commerciale entraîne le retour à l'IR et l'imposition immédiate des plus-values latentes et des bénéfices non taxés (CAA Toulouse, 29 janv. 2026, n° 24TL00929).

Propriété des meubles

La société qui conclut des baux de location meublée exerce l'activité commerciale même si elle n'est pas propriétaire des meubles, dès lors qu'elle participe aux profits (CAA Marseille, 18 sept. 2026, n° 25MA00367). En revanche, la société qui loue le local nu à un locataire qui le meuble lui-même et encaisse les recettes de la sous-location n'exerce pas d'activité commerciale (CAA Marseille, 31 mars 2023, n° 21MA00318).

• ◈Promotion immobilière : l'achat de terrains pour construire en vue de la vente est civil (C. civ. 1831-1 à 1831-5) et commercial au plan fiscal. La société civile de construction-vente relève des BIC (CGI 239 ter) ; c'est la nature de l'activité qui compte, pas l'objet social (CAA Versailles, 10 mai 2022, n° 20VE01800).
• ◈Marchand de biens : la société qui achète et revend des immeubles de manière habituelle, avec une intention spéculative au moment de l'achat, est imposable à l'IS (CE, 18 mars 2020, n° 425443 ; CE, 9 avril 2014, n° 358278 ; CE, 19 nov. 2008, n° 291039 ; CE, 2 juin 2006, n° 266507).
• ◈Une seule acquisition peut suffire, par exemple un terrain loti puis vendu en 17 lots peu après l'achat (CAA Douai, 3 mars 2022, n° 20DA00265). À l'inverse, l'achat et la revente de neuf résidences principales en douze ans ne caractérisent pas l'activité (CE, 14 juin 2023, n° 461960).
• ◈Conséquences de la requalification d'une activité occulte : majoration de 80 % (CGI 1728, 1, c), TVA sur les ventes, imposition des gains en BIC, sauf à établir que les immeubles répondaient à des besoins personnels ou familiaux (CAA Lyon, 16 nov. 2023, n° 22LY00089).

Société civile à l'IR ou à l'IS face à la requalification

• ◈À l'IR : assujettissement rétroactif à l'IS de plein droit, exclusion du régime des plus-values immobilières des particuliers, intérêts de retard, pénalités de 40 % ou 80 %, TVA éventuelle.
• ◈À l'IS : la nature commerciale est confirmée sans changement de régime ; le débat se limite à la TVA.

Non. Le régime fiscal dépend de l'activité effectivement exercée. Un objet social autorisant une activité commerciale ne suffit pas à soumettre la société à l'IS en l'absence d'activité commerciale effective (CAA Versailles, 25 juill. 2019, n° 17VE02293). Supprimer de l'objet social la construction en vue de la vente, sans changer l'activité réelle, n'entraîne pas l'assujettissement à l'IS (CE, 13 oct. 2023, n° 446017 ; CAA Lyon, 23 oct. 2025, n° 24LY02160).

Écrire « la vente éventuelle » plutôt que « la vente » dans l'objet social n'offre aucune protection : la qualification commerciale est une question de faits. Les greffes refusent d'immatriculer une société civile à objet commercial (CCRCS, avis n° 2014-18).

La qualification en BIC et l'assujettissement à la TVA sont dissociés. Le cédant d'un terrain à bâtir n'est assujetti qu'en présence d'une activité économique : importance des moyens, habitude, dépenses d'aménagement significatives (CAA Toulouse, 14 déc. 2023, n° 21TL24526). Sans preuve de démarches actives de commercialisation, l'intention spéculative et le caractère habituel ne suffisent pas à assujettir une société civile à la TVA (CE, 31 oct. 2024, n° 492941).

La société civile n'acquiert la personnalité morale que pour des actes civils ; les actes de commerce dépassent son objet et ne l'engagent pas (C. civ. 1849, al. 1 ; Cass. com., 31 mai 1988, n° 86-17770). L'exercice d'une activité commerciale fait apparaître, pour cette activité, une société créée de fait soumise au régime de la société en participation (C. civ. 1873). Les associés répondent alors indéfiniment et solidairement du passif de l'activité commerciale et s'exposent personnellement à une procédure collective (Cass. com., 27 avril 1993, n° 91-13374). La société civile sans activité civile est dissoute de plein droit (C. civ. 1844-7, 2°). La société civile de construction-vente fait exception.

La sous-location en meublé, par des personnes physiques, d'un local que la société civile à l'IR leur loue nu n'est pas un abus de droit : la société perçoit des revenus fonciers et reste à l'IR (CAA Marseille, 31 mars 2023, n° 21MA00318).

Organisation en trois acteurs

• ◈La société civile, propriétaire des murs, loue nu à l'exploitant (bail civil, C. civ. 1713) et n'encaisse que ce loyer : revenus fonciers pour les associés.
• ◈L'exploitant (personne physique en LMNP ou LMP, ou société d'exploitation) loue meublé aux clients, encaisse leurs loyers et supporte les charges d'exploitation : BIC.
• ◈Le propriétaire des meubles, qui peut être l'exploitant, lui loue le mobilier : BIC pour une personne physique.

Les meubles doivent sortir de la société civile : vente à l'exploitant, distribution en nature aux associés ou apport à la société d'exploitation. Prêter ou louer séparément les meubles appartenant à la société civile est une solution fragile.

Flux à proscrire

• ◈encaissement par la société civile des loyers des clients ou de prestations ;
• ◈achat ou amortissement des meubles par la société civile.

Les juges examinent qui encaisse les loyers, qui supporte le risque d'exploitation, qui gère les réservations et contracte avec les plateformes. Si la société civile apparaît comme l'exploitant réel, la requalification est possible malgré les contrats.