Pourquoi un capital faible réduit-il les droits de donation ?
La donation porte sur la valeur des parts, c'est-à-dire l'actif diminué des dettes de la société. Si la société a un capital de 1 et emprunte 99 pour acquérir un immeuble de 100, la donation des parts peu après l'acquisition porte sur 1 ; la donation directe de l'immeuble porterait sur 100.
Emprunt de la société
Déductible de la valeur des parts sans condition : tout associé est tenu du passif social (Rép. min. n° 14445, JO Sénat 30 mai 1985).
Emprunt personnel
Déductible de la donation sous conditions (CGI 776 bis) : dette mise à la charge du donataire dans l'acte, paiement effectif par le donataire, notification au créancier. Ces conditions excluent en pratique le donataire mineur.
Le capital faible n'aggrave pas l'impôt sur la plus-value de cession des parts : la part du prix correspondant aux comptes courants n'est pas imposable (Rép. min. n° 25882, JOAN 2 août 1999) et les bénéfices mis en réserve, déjà imposés, majorent le prix d'acquisition des parts (CE, 9 mars 2005, n° 248825).
Exemple : transmettre un immeuble de 1 000 000 € par une société civile
Monsieur, 52 ans, crée une société civile au capital de 300 000 €, qui emprunte 700 000 € à 5 % sur 15 ans et acquiert un immeuble locatif de 1 000 000 €. Il donne aussitôt les parts à ses trois enfants, 100 000 € chacun, en conservant quelques parts à droit de vote plural. Après l'abattement de 100 000 € par enfant, les droits sont nuls. La donation directe de l'immeuble aurait coûté 134 583 € (13,5 %), l'emprunt personnel n'étant pas déductible.
Les loyers de 40 000 € par an ne couvrent pas les échéances : Monsieur apporte 26 427 € par an en compte courant, soit 396 400 € sur 15 ans.
| Année | Loyers | Intérêts | Résultat | Capital remboursé | Trésorerie |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 40 000 | 34 270 | 5 730 | 32 157 | - 26 427 |
| 5 | 40 000 | 27 166 | 12 834 | 39 260 | - 26 427 |
| 10 | 40 000 | 16 042 | 23 958 | 50 385 | - 26 427 |
| 15 | 40 000 | 1 765 | 38 235 | 64 662 | - 26 427 |
| Total | 600 000 | 296 400 | 303 600 | 700 000 | - 396 400 |
Après 15 ans, le bilan comprend l'immeuble de 1 000 000 €, le capital de 300 000 €, les réserves de 303 600 € et le compte courant de 396 400 €. Les réserves appartiennent aux enfants, associés majoritaires, sans droits de mutation. Le compte courant est remboursé par les loyers en un peu moins de dix ans ; au décès de Monsieur, les droits ne portent que sur les parts conservées et sur le solde du compte courant.
Crédit amortissable ou in fine ?
Avec un crédit in fine au même taux, les intérêts s'élèvent à 525 000 € au lieu de 296 400 €. Les réserves ne sont que de 75 000 €, le compte courant atteint 625 000 €.
| Bilan après 15 ans | Crédit amortissable | Crédit in fine |
|---|---|---|
| Capital | 300 000 € | 300 000 € |
| Réserves | 303 600 € | 75 000 € |
| Compte courant du parent | 396 400 € | 625 000 € |
| Immeuble | 1 000 000 € | 1 000 000 € |
Le compte courant est imposable pour sa valeur nominale aux droits de mutation ; les réserves sont transmises avec les parts, qui bénéficient d'une décote d'illiquidité. Pour la transmission, le crédit amortissable est préférable.
Pourquoi éviter la distribution par inscription en compte courant ?
Le bénéfice distribué au compte courant du parent accroît sa succession (CGI 750 ter). Il convient de ne distribuer que les sommes nécessaires aux dépenses du parent, d'affecter le surplus en réserves et d'associer les enfants majoritairement au capital dès la création de la société.
L'imputation de pertes comptables, nées d'amortissements d'un immeuble de jouissance, sur le compte courant du parent usufruitier pour réduire la dette de la société envers lui expose à une contestation : la perte incombe à l'associé tenu des dettes sociales, le nu-propriétaire (doctrine).
Donation de la nue-propriété des parts ou assurance-vie ?
Monsieur, 66 ans, et Madame, 60 ans, mariés en communauté, veulent transmettre 1 200 000 € à leurs deux enfants ; aucune donation antérieure. Espérances de vie : 17 ans pour Monsieur, 26 ans pour Madame ; rendement des placements : 4 %.
| Assurance-vie (primes versées avant 70 ans, CGI 990 I) | Monsieur | Madame |
|---|---|---|
| Contrat de 600 000 € au décès | 1 168 740 € | 1 663 482 € |
| Part de chaque enfant | 584 370 € | 831 741 € |
| Après abattement de 152 500 € | 431 870 € | 679 241 € |
| Prélèvement de 20 % pour les deux enfants | 172 748 € | 271 696 € |
| Total | 444 444 € |
| Donation de la nue-propriété des parts (CGI 669) | Madame | Monsieur |
|---|---|---|
| Valeur en pleine propriété | 600 000 € | 600 000 € |
| Valeur de la nue-propriété | 300 000 € | 360 000 € |
| Part de chaque enfant | 150 000 € | 180 000 € |
| Taxable après abattement de 100 000 € | 50 000 € | 80 000 € |
| Droits par enfant | 8 194 € | 14 194 € |
| Droits pour les deux enfants | 16 388 € | 28 388 € |
| Valeur capitalisée à 4 % jusqu'au décès | 45 435 € | 55 297 € |
| Coût équivalent total | 100 732 € |
L'usufruit s'éteint au décès sans droits (CGI 1133). Les droits de donation étant payés immédiatement, leur coût est comparé à la taxe d'assurance-vie en ajoutant les intérêts qu'ils auraient produits jusqu'au décès. La donation conserve au parent la gestion par le vote plural et permet de détenir des immeubles ou un portefeuille en direct ; l'assurance-vie transmet en toute confidentialité, hors succession, sous forme de capital ou de rente.
Les deux techniques se combinent : un contrat de 156 578 € souscrit par Monsieur atteint 305 000 € en 17 ans, un contrat de 110 010 € souscrit par Madame atteint 305 000 € en 26 ans ; chaque contrat est transmis sans taxe grâce à l'abattement de 152 500 € par enfant.
Déduction des intérêts d'emprunt
- Acquisition de la nue-propriété d'un immeuble loué : les intérêts sont déductibles des revenus fonciers ; acquisition de la nue-propriété de parts de SCI : non déductibles selon l'administration (CE, 24 févr. 2017, n° 395983).
- Emprunt pour acheter des parts de SCI : les intérêts des emprunts contractés pour acquérir des biens ou droits immobiliers procurant des revenus fonciers sont déductibles (CE, 9 juin 2020, n° 426339, 426342 et 426343).
- Intérêts des avances en compte courant consenties par les associés : même régime que les prêts de tiers, déductibles si l'avance finance l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la conservation de l'immeuble (CE, 28 mars 2014, n° 350816).
- Emprunt substitutif : les intérêts du nouvel emprunt sont déductibles s'il est souscrit pour rembourser l'emprunt initial, avec mention expresse, dans la limite globale des intérêts de l'échéancier initial (Rép. min. n° 23339, JOAN 8 déc. 2003).