Société civile  ·  Statuts sur mesure · Henry Royal

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Optimiser la détention de l'immobilier d'entreprise
SC à l'IR, holding IS, CGI 238 bis K, IFI, TVA

Modes de détention de l'immobilier d'entreprise

Détention dans le patrimoine privé

Avantages

  • ◈Équilibrer patrimoine privé et patrimoine professionnel
  • ◈Complément de revenus (loyers)
  • ◈Protection contre les poursuites des créanciers de l'entreprise
  • ◈Organisation de la transmission entre enfants
  • ◈Facilite la cession de l'entreprise - valeur moindre

Exceptions - patrimoine professionnel

  • ◈Immeuble indissociable de l'exploitation
  • ◈Immeuble sujet à moins-values
  • ◈Financement par la trésorerie de l'entreprise
  • ◈Pacte Dutreil DMTG ou exonération IFI (CGI 965, 975)

Schéma - SC à l'IR et holding IS (CGI 238 bis K)

Schéma - SC à l'IR : imposition des associés Société opérationnelle H animatrice / passive SC à l'IR Fille IR Holding IS mini % capital Personnes physiques maxi % capital ① Dividende ② Prêt ③ Produits IS CGI 238 bis K ④ Capitalisation IS ⑤ Bénéfices IR CGI 8 - répartition statutaire Société IS Société civile IR Personnes physiques / Opérationnelle

Imposition des associés selon la répartition des bénéfices

  • ①La société opérationnelle distribue un dividende à la holding IS (CGI 8)
  • ②La holding IS prête des fonds à la SC IR (convention de trésorerie rémunérée - CMF L 511-7)
  • ③La quote-part du résultat de la SC IR revenant à la holding IS est déterminée selon les règles IS - amortissement fiscal de l'immeuble applicable (CGI 238 bis K)
  • ④La holding IS capitalise les produits nets d'IS
  • ⑤Les associés personnes physiques sont imposés à l'IR sur leur quote-part de bénéfice, qu'il soit distribué ou capitalisé (CGI 8)
Abus de droit fiscal (LPF L 64 ; L 64 A). Le schéma doit reposer sur des motivations économiques réelles l'emportant sur les considérations fiscales. Préciser les motivations dans l'acte constitutif. Pénalité : 40 % ou 80 % des droits.

IFI - immobilier professionnel

CGI 965 - Exclusion de l'assiette

Immeuble affecté à l'activité opérationnelle de la société qui le détient, ou d'une société du groupe contrôlée par la holding.

CGI 975 - Exonération bien professionnel

Immeuble affecté à l'activité principale du redevable dans une société IS (direction, rémunération, 25 % des droits de vote). Exonération proportionnelle à sa participation.

Option pour la TVA - location nue à usage professionnel

Option immeuble par immeuble, pour 20 ans, dénonçable à partir de la 9ème année (BOI-TVA-CHAMP-50-10). La TVA sur l'acquisition est récupérable. La société locataire soumise à TVA la récupère. Abus de droit si le bail professionnel est fictif (CADF/AC n° 2/2023, aff. n° 2023-03).

DMTG - capital faible et emprunt de la société

Les emprunts contractés par la société civile sont déductibles de la base taxable aux DMTG sans condition. En donnant des parts d'une SC à capital faible qui a contracté l'emprunt, la base taxable est réduite. Associer les descendants dès la création de la société.

Questions

La société opérationnelle peut-elle prêter des fonds à la SC qui acquiert l'immeuble ?
L'administration fiscale a qualifié ce prêt de libéralité imposable en revenu distribué (CAA Versailles, 23 oct. 2007, n° 06VE00596). La convention doit être rémunérée à un taux de marché et formalisée par un acte. Sans formalisation, le risque de requalification est réel.
La cession de parts est-elle fiscalement plus avantageuse que la vente de l'immeuble ?
Les parts ne sont pas amorties - la plus-value est calculée sur le prix d'acquisition des parts (ajusté Quemener). Les droits d'enregistrement de 5 % portent sur la valeur des parts (capital), et non sur les comptes courants, remboursés à droit fixe (CGI 726 II). Si la SC a un capital faible et des comptes courants élevés, la cession de parts est avantageuse sur les droits d'enregistrement.