Société civile  ·  Statuts sur mesure · Henry Royal

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Société civile à l'IR : optimiser la fiscalité
IR, IFI, DMTG

Décisions qui allègent ou aggravent l'impôt

IR : déduction des intérêts

Les intérêts de l'emprunt contracté pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration de biens immobiliers nus en location sont déductibles des revenus fonciers (CGI 31-I-1°-d). L'emprunt peut être contracté par la société ou par l'associé personnellement. Les intérêts des comptes -courants d'associés sont déductibles si le capital est libéré et si la corrélation avec les dépenses est démontrée (CE, 8 juill. 1988, n° 64902 ; CE, 10 févr. 1989, n° 57606)

Plus-values (PV)

SC à prépondérance immobilière : plus-value immobilière

Plus-values immobilières des particuliers (CGI 150 UB) - 19 % + 17,2 %, abattement durée détention, exonération à 30 ans. Prix d'acquisition ajusté selon CE Quemener, 16 févr. 2000, n° 133296.

Donation de parts : la PV sur les actifs n'est pas effacée

La donation de parts n'efface pas la plus-value des actifs de la société. Si la société vend l'immeuble après une donation de parts, la PV est calculée sur le prix d'acquisition de l'immeuble par la société - pas sur la valeur des parts au jour de la donation.

IFI

Abattement pour illiquidité admis en IFI (Cass. com., 6 mai 2003, n° 01-13118 : - 15 %). Les clauses d'agrément statutaires renforcent l'illiquidité et peuvent justifier un abattement plus élevé.

DMTG - décisions qui allègent ou aggravent

Allègements

  • ◈ Capital faible - emprunt déductible de la base taxables
  • ◈ Donation de la NP - valeur fiscale réduite selon l'âge (CGI 669)
  • ◈ Abattement pour illiquidité
  • ◈ Crédit amortissable plutôt qu'in fine - réserves plus élevées (décote)

Aggravants

  • ◈ Capital fort libéré immédiatement - emprunt personnel non déductible (CGI 776 bis)
  • ◈ Distribution par imputation en compte courant - taxable sans décote d'illiquidité

Société civile à capital faible

L'immeuble vaut 1000.

1er cas : l'immeuble est acquis directement par la personne physique qui emprunte 900.
Il donne l'immeuble : l'emprunt contracté directement n'est pas déductible de la bas taxable aux droits de mutation à titre gratuit (DMTG). Base taxable : 900.

2ème cas : l'immeuble est acquis par la société civile, qui emprunte 900 (capital faible de 100).
L'associé donne les parts : l'emprunt contracté par la société est déductible de la base taxable aux DMTG. Base taxable : 100.

Société civile à capital faible : emprunt déductible de la base taxable aux DMTG Emprunt personnel ACTIF Immeuble 1 000 PASSIF Apport 100 Emprunt (perso) 900 Donation de l'immeuble - base taxable : 1000 Emprunt souscrit par la SC ACTIF SC Immeuble 1 000 PASSIF SC Capital 100 Emprunt SC 900 déductible DMTG sans condition Donation - base taxable : 100 ✓

Questions

Comment éviter que les réserves capitalisées dans la SC soient pleinement taxées aux DMTG ?
Les réserves font partie de la valeur des parts qui seront taxées aux DMTG en cas de donation ou de succession, avec la possibilité d'appliquer une décote pour illiquidité. L'économie est beaucoup plus importante lorsque la majeure partie des parts a été donnée aux enfants, avant que la valeur de la société progresse, par la capitalisatin des bénéfices en réserves. Il convient alors d'éviter de distribuer le dividende par inscription en compte-courant, car dans cette situation, il n'y a pas de transmission.
La prise en charge de l'impôt sur la plus-value par l'usufruitier constitue-t-elle un transfert de patrimoine ?
Oui. Lorsque les parts de la société civile à l'IR sont démembrées, l'impôt sur la plus-value immobilière est en principe dû par le nu-propriétaire. Cependant une convention enregistrée avant la clôture de l'exercice peut préciser une répartition différente de l'impôt (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20). Le paiement de l'impôt par l'usufruitier à la place du nu-propriétaire constitue un transfert de patrimoine en franchise d'impôt..