Décisions qui allègent ou aggravent l'impôt
Schéma — capital faible et emprunt de la SC
IR — déduction des intérêts
Les intérêts de l'emprunt contracté pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration de biens immobiliers nus en location sont déductibles des revenus fonciers (CGI 31-I-1°-d). L'emprunt peut être contracté par la société ou par l'associé personnellement. Les intérêts des CCA sont déductibles si le capital est libéré et si la corrélation avec les dépenses est démontrée (CE, 8 juill. 1988, n° 64902 ; CE, 10 févr. 1989, n° 57606).
Plus-values
SC à prépondérance immobilière
Plus-values immobilières des particuliers (CGI 150 UB) — 19 % + 17,2 %, abattement durée détention, exonération à 30 ans. Prix d'acquisition ajusté selon CE Quemener, 16 févr. 2000, n° 133296.
Donation de parts ≠ effacement PV sur actifs
La donation de parts n'efface pas la plus-value des actifs de la société. Si la société vend l'immeuble après une donation de parts, la PV est calculée sur le prix d'acquisition de l'immeuble par la société — pas sur la valeur des parts au jour de la donation.
DMTG — décisions qui allègent ou aggravent
Allègements
- Capital faible — base taxable réduite à la valeur des parts
- Emprunt de la SC — déductible sans condition
- Donation de la NP — valeur fiscale réduite selon l'âge (CGI 669)
- Abattement pour illiquidité — 10 à 20 % admis (Cass. com., 6 mai 2003, n° 01-13118 ; guide DGFIP nov. 2016 : 20 à 30 %)
- Crédit amortissable plutôt qu'in fine — réserves plus élevées (décote) vs CCA (pas de décote)
Aggravants
- Capital fort libéré personnellement — emprunt personnel non déductible sans conditions (CGI 776 bis)
- Distribution en compte courant — taxable sans décote d'illiquidité
IFI
Abattement pour illiquidité admis en IFI (Cass. com., 6 mai 2003, n° 01-13118 — 15 %). Guide DGFIP (nov. 2016) : 20 à 30 % pour les titres non cotés. Les clauses d'agrément statutaires renforcent l'illiquidité et justifient un abattement plus élevé.